Симферопольское ш., 47 км от МКАД
Заречье СНТ, Чехов гор. округ
Дом 106 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 2,55 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 75/100 · уверенность 52 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 914 тыс. → дом ≈1,64 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 84 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈2,12 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,64 млн / целевая ≈8,67 млн / пессимист. ≈7,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,42 млн ₽, маржа 44 %, ROI 80 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чепелёво ≈8 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16780
Рейтинг 75/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 54 % | 3.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 182 812 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 914 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 636 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 434 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Плужково д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Плужково д. | 6 сот. | 1 147 500 | 191 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Плужково д. | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Плужково д. | 8 сот. | 330 000 | 41 250 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сергеево СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хлевино д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Флора-1 СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ивановское с. | 10 сот. | 2 650 000 | 265 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ивановское с. | 6,9 сот. | 1 388 106 | 201 175 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ивановское с. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 106 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 83 636 / 92 308 / 100 000 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 637 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 155 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 673 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 710 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 422 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 80 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Пешково с. да: «санузел» + «под ключ» | 104 м² | 5 сот. | 9 600 000 | 92 308 | снято (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Пешково с. да: «санузел» + «ламинат» | 110 м² | 5 сот. | 9 200 000 | 83 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Офицерский пос. да: «санузел» + «ремонтом» | 98 м² | 5 сот. | 9 800 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 2 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день продаю свой не дорстроенный дом, плиты перекрытия оставляю кирпич на достройку тоже, электричество 15 кв, документы все в порядке, дом уже оформлен как жилой прописка без проблем,3 сотки рядом не менжованные так же можно использовать под себя, доки поменянны не снт, вся обслуга деревня Плужково, зимой дорогу чистят никаких сборов, остановка 50-100 метров, до города Чехова 4 км, кому интересно звоните всё расскажу.50:31:0010504:54.