Симферопольское ш., 65 км от МКАД
Полиграфист СНТ, Чехов гор. округ
Дом 32 м², участок 6 сот., 2014 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 18.06.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Земля ≈140 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 842 тыс. → дом ≈1,66 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 56 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,43 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −822 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Луч ≈15,8 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №16645
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 10.7 |
| торг | 5 | 71 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 842 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 658 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 812 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Булычево д. | 6,4 сот. | 1 500 000 | 234 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Булычево д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Булычево д. | 12 сот. | 2 600 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Булычево д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Булычево д. | 5 сот. | 685 000 | 137 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Булычево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Булычево д. | 8 сот. | 1 049 400 | 131 175 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Булычево д. | 6,5 сот. | 1 120 000 | 172 308 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Булычево д. | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горелово д. | 9,1 сот. | 1 916 160 | 210 567 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 250 / 73 333 / 91 503 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 429 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 308 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 186 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 943 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -822 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Горелово д. | 32 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 140 625 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ромашкино-2 ТСН | 30,6 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 91 503 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Сигнал СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Съяново-2 д. | 32 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 56 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Росинка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Полиграфист СНТ | 36 м² | 5,2 сот. | 2 400 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Плужково д. | 32 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Солнечный Круг пос. | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Кудаево д. | 30 м² | 4 сот. | 2 399 000 | 79 967 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Лопасня СНТ | 31,7 м² | 7,3 сот. | 2 700 000 | 85 173 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 07.07.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Удобренный, высокий участок.Дом 32м+утепленная веранда13м.Душ с бойлером+система фильтрации воды.Колодец.Новая бытовка 17м.В дом подведено 15 кВт, новый генератор в СНТ.Вьезд на территорю через автоматические ворота, сторож,приличные дороги.Магазин продуктов на территории СНТ