Симферопольское ш., 59 км от МКАД
Рыжиково КП, Серпухов гор. округ
Дача 53,1 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 25.05.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,49 млн → дом ≈2,01 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈962 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,05 млн / целевая ≈2,75 млн / пессимист. ≈2,44 млн → от пессимистичной прибыль −1,5 млн ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Шарапова Охота ≈1,7 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16638
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 996 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 488 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 012 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 891 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Рыжиково д. | 10 сот. | 1 230 000 | 123 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рыжиково д. | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба СНТ | 12,6 сот. | 1 600 000 | 126 984 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 1 320 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рыжиково д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рыжиково д. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рыжиково д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шарапова Охота пос. | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 962 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 54 129 / 86 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 051 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 898 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 746 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 441 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 496 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Шарапова Охота пос. | 48,2 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 58 091 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Фея СНТ | 50 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 86 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рыжиково д. | 45 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Шарапова Охота СТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Семья СНТ | 60 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Полянка СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Ивушка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Дедяково СНТ | 59,8 м² | 8,2 сот. | 3 000 000 | 50 167 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Дружба-1 СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 800 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Нижние Велеми д. | 49,4 м² | 13 сот. | 2 400 000 | 48 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 500 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен аванс. Покупая данную дачу, Вы приобретаете не просто участок с домом, а целый комплекс из здоровых и ухоженных: плодоносящих деревьев, кустарников, множества многолетних цветов. Ничего не нужно сажать и ждать пока это вырастет, все уже сделали за Вас:). Продается прекрасная дача расположенная на земельном "оазисе" участке 12 соток, дом 53,1 кВ. М. ( 2 этажа, отапливается чугунной печью, утеплен, тепло держит), отдельностоящий хоз блок разделенный на четыре помещения( туалет, душевая с прачечной и 2 хоз блока), летняя кухня( со всем необходимым), беседка, мангальная зона, теплица, место для автомобилей( есть еще много места, можно сделать целый паркинг и еще останется полно свободного места), колодец с насосом). В снт круглогодичный доступ, автоматические ворота, видеонаблюдение. В шаговой доступности (20 мин пешком) ж/д станция Шарапова Охота, магазины, пункты выдачи Озон и Wb, остановка автобуса до Серпухова, почта, школа, детский сад и детская площадка, мед пункт и библиотека. Снт окружено смешанными лесами, грибные места. В 10 минутах на авто строительные магазины, сетевые магазины, страусиная ферма, питомник растений Южный, Глуховский карьер для отдыха на воде. Отличное место для дачного отдыха!