Симферопольское ш., 52 км от МКАД
Вентилятор СНТ, Чехов гор. округ
Дача 18 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 03.07.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 985 тыс. → дом ≈1,11 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 45 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,34 млн / целевая ≈1,2 млн / пессимист. ≈1,07 млн → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −100 %, ROI −50 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Луч ≈3,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16629
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 15.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 985 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 115 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 61 944 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Крюково д. | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луч-ЗИЛ СНТ | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Речной ДПК | 6 сот. | 794 000 | 132 333 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вентилятор-2 СНТ | 10 сот. | 1 790 000 | 179 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Крюково д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Крюково д. | 41 сот. | 14 350 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Крюково д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Крюково д. | 10 сот. | 290 000 | 29 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Крюково д. | 7,5 сот. | 1 800 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Крюково д. | 12 сот. | 270 000 | 22 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 71 694 / 120 000 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 338 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 271 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 204 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 070 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 075 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −100 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.1 км | 50 лет Октября СНТ | 20 м² | 4,5 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | огородные участки Ветеран | 20 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Строитель СНТ | 15 м² | 4,4 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Химик СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 115 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Шараповские сады СНТ | 20 м² | 6,5 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Новоселки пос. | 18 м² | 7 сот. | 1 150 000 | 63 889 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Пешково с. | 20 м² | 6,6 сот. | 1 590 000 | 79 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Сокол СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Леониха д. | 20 м² | 9 сот. | 2 400 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Пролетарский пос. | 20 м² | 4 сот. | 900 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 2 100 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам домик с участком.