Симферопольское ш., 56 км от МКАД
Ива СНТ, Чехов гор. округ
Дом 60 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 13.07.2026.
Рейтинг 65/100 · уверенность 59 %
Земля ≈255 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,04 млн → дом ≈1,46 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 52 тыс.–221 тыс. ₽/м², медиана 122 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,33 млн / целевая ≈6,6 млн / пессимист. ≈5,87 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,79 млн ₽, маржа 31 %, ROI 44 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Чепелёво ≈4,9 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16555
Рейтинг 65/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 88 % | 37.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 255 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 040 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 460 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 10 сот. | 3 950 000 | 395 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6,7 сот. | 881 760 | 131 606 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Венюково д. | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дома Отдыха Лопасня пос. | 50 сот. | 13 750 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 17,4 сот. | 6 800 000 | 390 805 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Дома Отдыха Лопасня пос. | 47,4 сот. | 13 274 800 | 280 059 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Венюково д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 6 сот. | 890 000 | 148 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Ветеран ВС СНТ | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Богдановка д. | 7,5 сот. | 3 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 013 / 122 325 / 220 678 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 331 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 964 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 598 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 865 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 790 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Пешково с. да: «санузел» + «мебелью» | 59,6 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 52 013 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Ходаево д. да: «ванна» + «отделка» | 55,5 м² | 7,5 сот. | 7 900 000 | 142 342 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Ивановское с. да: «унитаза» + «отделка» | 65 м² | 7,5 сот. | 6 650 000 | 102 308 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Слепушкино д. да: «санузел» + «под ключ» | 65 м² | 7,8 сот. | 14 344 052 | 220 678 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.07.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом на участке 8 соток. В доме проживали круглый год. На территории есть гараж, хозблок с баней, летняя кухня. Звоните расскажу все подробно.