Симферопольское ш., 66 км от МКАД
Шелково д., Ступино гор. округ
Дом 50 м², участок 12 сот., дерево, 2000 год.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 03.01.2025.
Рейтинг 65/100 · уверенность 69 %
Земля ≈160 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,91 млн → дом ≈1,19 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–250 тыс. ₽/м², медиана 154 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,82 млн / целевая ≈7,03 млн / пессимист. ≈6,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,72 млн ₽, маржа 44 %, ROI 77 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: скважина.
До ст. Повадино ≈12,7 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16434
Рейтинг 65/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 159 524 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 914 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 186 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 720 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Шелково д. | 6,3 сот. | 937 500 | 148 810 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Шелково д. | 8,5 сот. | 2 900 000 | 341 176 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Шелково д. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шелково д. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шелково д. | 7 сот. | 3 000 000 | 428 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шелково д. | 10,5 сот. | 2 400 000 | 228 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шелково д. | 8 сот. | 3 140 000 | 392 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шелково д. | 13 сот. | 7 278 700 | 559 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шелково д. | 18 сот. | 14 938 200 | 829 900 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шелково д. | 11 сот. | 1 500 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 021 / 153 500 / 250 000 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 816 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 425 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 034 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 253 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 718 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 77 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Горки СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Исток ДНТ | 48 м² | 9,5 сот. | 4 800 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Сумароково д. | 50 м² | 10 сот. | 7 350 000 | 147 000 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Панорама Ривер КП | 50 м² | 10 сот. | 8 000 000 | 160 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Раздолье СНТ | 48,9 м² | 8 сот. | 6 200 000 | 126 789 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Гридюкино д. | 48,5 м² | 12 сот. | 1 650 000 | 34 021 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Новый Быт с. | 49 м² | 10 сот. | 9 100 000 | 185 714 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Новый Быт с. | 49 м² | 6 сот. | 9 100 000 | 185 714 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шелково д. | 60 м² | 10 сот. | 15 000 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шелково ТСН | 60 м² | 11 сот. | 13 000 000 | 216 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.01.2025 | 3 700 000 | история площадки |
| 23.10.2025 | 3 100 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю Дом с участком в деревне Шелково, городского округа Ступино, Московской области., по направлению Симферопольского или Каширского шоссе 65 км от МКАД. Деревня Шелково расположена в очень живописном месте в окружении смешанного леса с грибными местами и дикорастущими ягодами. В 200 метрах река Лопасня где можно ловить рыбу и купаться. Характеристика дома: Общая площадь 50 кв.м. Фундамент свайно-столбчатый. Материал стен выполнен из бревна, пристройки каркасные, внутренняя отделка вагонка, снаружи виниловый сайдинг. Кровля оцинкованный профлист. Окна пластиковые. Планировка дома. 1 этаж-крыльцо, кухня столовая, гостиная, спальня . 2 этаж: просторная комната. Коммуникации: Электричество 5 кВт (сети новые, возможно увеличение мощности до 15 кВт), водоснабжение-скважина. Участок 12 соток, правильной формы, ровный. Земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства. Подъезд круглогодичный. На участке растут плодовые, декоративные, лесные деревья и кустарники. На участке есть хозяйственный блок для хранения инструментов и садовой техники. Отличное место для жизни и отдыха в окружении красивой природы.