Симферопольское ш., 57 км от МКАД
Шелково д., Ступино гор. округ
Дача 50 м², участок 12 сот., бревно, 2000 год.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 27.09.2024.
Рейтинг 25/100 · уверенность 66 %
Земля ≈160 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,91 млн → дом ≈1,19 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,14 млн / целевая ≈2,82 млн / пессимист. ≈2,51 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Повадино ≈12,7 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16338
Рейтинг 25/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 159 524 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 914 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 186 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 720 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Шелково д. | 6,3 сот. | 937 500 | 148 810 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Шелково д. | 8,5 сот. | 2 900 000 | 341 176 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Шелково д. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шелково д. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шелково д. | 7 сот. | 3 000 000 | 428 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шелково д. | 10,5 сот. | 2 400 000 | 228 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шелково д. | 8 сот. | 3 140 000 | 392 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шелково д. | 13 сот. | 7 278 700 | 559 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шелково д. | 18 сот. | 14 938 200 | 829 900 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шелково д. | 11 сот. | 1 500 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 60 000 / 88 889 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 137 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 980 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 823 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 510 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 025 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Снежная Долина СНТ | 50 м² | 9,3 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Сокол СНТ | 53 м² | 6,3 сот. | 3 400 000 | 64 151 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Медовый Топаз СНТ | 45,8 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 69 869 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Аграрник СНТ | 40 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Варшавское СНТ | 45 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 51 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Мышенское с. | 60 м² | 10 сот. | 6 800 000 | 113 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Центр СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Здоровье СНТ | 56 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 21 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Мукомол СНТ | 45 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Прогресс СНТ | 59 м² | 10 сот. | 3 450 000 | 58 475 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.09.2024 | 3 700 000 | история площадки |
| 22.10.2025 | 3 100 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю Дом с участком в деревне Шелково, городского округа Ступино, Московской области., по направлению Симферопольского или Каширского шоссе 65 км от Мкад. Деревня Шелково расположена в очень живописном месте в окружении смешанного леса с грибными местами и дикорастущими ягодами. В 200 метрах река Лопасня где можно ловить рыбу и купаться. Характеристика дома: Общая площадь 50 кв. М. Фундамент свайно-столбчатый. Материал стен выполнен из бревна, пристройки каркасные, внутренняя отделка вагонка, снаружи виниловый сайдинг. Кровля оцинкованный профлист. Окна пластиковые. Планировка дома. 1 этаж-крыльцо, кухня столовая, гостиная, спальня. 2 этаж: просторная комната. Коммуникации: Электричество 5 квт (сети новые, возможно увеличение мощности до 15 квт), водоснабжение-скважина. Участок 12 соток, правильной формы, ровный. Земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства. Подъезд круглогодичный. На участке растут плодовые, декоративные, лесные деревья и кустарники. На участке есть хозяйственный блок для хранения инструментов и садовой техники. Отличное место для жизни и отдыха в окружении красивой природы.