Симферопольское ш., 27 км от МКАД
Березки-2 СПК, Подольск гор. округ
Дача 43,3 м², участок 8 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 18.09.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 63 %
Земля ≈220 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,76 млн → дом ≈1,24 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 67 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈766 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,18 млн / целевая ≈3,76 млн / пессимист. ≈3,34 млн → от пессимистичной прибыль ≈28 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Гривно ≈4,8 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16204
Рейтинг 32/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 0.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 220 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 760 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 240 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 637 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Новгородово СНТ | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новогородово д. | 5 сот. | 1 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новоселки д. | 45 сот. | 9 900 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новогородово д. | 28 сот. | 6 160 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новогородово д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новогородово д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новогородово д. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новоселки д. | 50 сот. | 8 000 000 | 160 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Матвеевское д. | 7,5 сот. | 3 500 000 | 466 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Матвеевское д. | 8 сот. | 4 530 000 | 566 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 766 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 376 / 91 093 / 100 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 180 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 971 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 762 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 344 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 28 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Южный-2 СНТ | 42,4 м² | 4,2 сот. | 3 200 000 | 75 472 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Аина СНТ | 42,3 м² | 5,1 сот. | 2 850 000 | 67 376 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Роса СНТ | 42,7 м² | 5,3 сот. | 4 000 000 | 93 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Испытатель-1 СНТ | 48 м² | 4,2 сот. | 3 699 000 | 77 062 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | № 7 Дубки СНТ | 40 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Березки-2 СПК | 49,4 м² | 8,3 сот. | 4 500 000 | 91 093 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | 44,8 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 92 634 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.8 км | Лесник СНТ | 42,5 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Флора СНТ | 45 м² | 5 сот. | 4 300 000 | 95 556 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Колос СНТ | 48 м² | 6,5 сот. | 6 000 000 | 125 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача с ровным участком 8 соток в Снт "Березки-2" в городском округе Подольск Московской области, вблизи деревни Новогородово. Летний дом (нежилой, коммуникаций нет, только электричество) площадью 43,3 м2, 1 этаж+мансарда (требует внимания). На территории имеется хозблок, обустроены грядки и полянка, имеются плодовые деревья яблони (антоновка, штрифель), груши, а также смородина. Санузел находится на улице, летний водопровод (апрель-октябрь). Отличные, дружелюбные соседи, проживают в Снт круглогодично. Дороги зимой чистят. Электричество 5 квт, индивидуальный счётчик, оплата по лицевому счёту в Мосэнергосбыт. На территории Снт ведётся видеонаблюдение, автоматические ворота на въезде. Членский взнос 25 тыс. Руб. /год, за 2026-2027 г. Оплачен. Ближайший магазин Дикси в пешей доступности. Хорошая транспортная доступность благодаря близости остановки общественного транспорта. Путь на автомобиле от Снт до Подольска займет около 21 минуты, а до Москвы (Мкад) по Варшавскому или Симферопольскому шоссе примерно 35 мин. До ж/д станции Гривно (Курское направление/Мцд-2) можно доехать на автобусе. Идеальное место для отдыха от городской суеты в летний сезон. Торга нет, ипотека не рассматривается. При быстром выходе на сделку возможна скидка. Один собственник, Документы готовы к сделке.