Симферопольское ш., 36 км от МКАД · земля с домом
Радиоцентр № 6 ГПР-1 СНТ, Подольск гор. округ
Дом 16 м², участок 7 сот.
Дом по описанию: «Летний домик 16кв.м.»
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 07.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 56 %
Земля ≈421 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 2,95 млн → дом ≈552 тыс. ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 57 тыс.–528 тыс. ₽/м², медиана 194 тыс.
Ремонт ≈220 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,28 млн / целевая ≈2,95 млн / пессимист. ≈2,63 млн → от пессимистичной прибыль −569 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Львовская ≈5,1 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16151
Рейтинг 27/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 19.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 5.4 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 421 150 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 948 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 552 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Радиоцентр № 6 ГПР-1 СНТ | 14 сот. | 5 500 000 | 392 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Радиоцентр № 6 ГПР-1 СНТ | 6 сот. | 6 100 000 | 1 016 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Дубрава-2 СНТ | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Радиоцентра Романцево пос. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Радиоцентра Романцево пос. | 6,9 сот. | 2 900 000 | 420 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Связист СНТ | 7 сот. | 2 990 000 | 427 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Радиоцентра Романцево пос. | 6 сот. | 8 000 000 | 1 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Елочки СНТ | 5,9 сот. | 2 500 000 | 423 729 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Прохорово д. | 25 сот. | 18 500 000 | 740 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Романцево д. | 9 сот. | 4 700 000 | 522 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 667 / 194 444 / 528 455 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 282 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 118 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 954 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 626 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -569 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.1 км | Шарапово д. | 15 м² | 5,7 сот. | 2 990 000 | 199 333 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Матчино д. | 16 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 115 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Коледино СНТ | 18 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 13,7 м² | 3,6 сот. | 4 200 000 | 306 569 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.2 км | Березки СНТ | 18,6 м² | 4,5 сот. | 2 400 000 | 129 032 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Венюково СНТ | 15 м² | 5 сот. | 850 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Тонус-1 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 194 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | 12,3 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 528 455 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.1 км | Спутник СНТ | 18 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 194 444 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Леониха д. | 20 м² | 9 сот. | 2 400 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 22.05.2026 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок прямоугольный, расположен в центре территории, подъезд по щебёночной дороге с асфальтовой крошкой. Грунт растительный облагороженный, овощные грядки, цветочные клумбы и уголки. Плодовые деревья, кустарники, парничок, есть запас конского удобрения. Летний домик 16кв.м. Банька, кладовая для инструмента, гараж-пенал. Колодец, летний водопровод. Планировка предполагает возведение жилого дома.