Симферопольское ш., 56 км от МКАД
Полиграфист СНТ, Чехов гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 02.09.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Земля ≈140 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 842 тыс. → дом ≈2,36 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,17 млн / целевая ≈1,95 млн / пессимист. ≈1,73 млн → от пессимистичной прибыль −1,69 млн ₽, маржа −97 %, ROI −49 %.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Луч ≈15,8 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15974
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 842 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 358 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Булычево д. | 6,4 сот. | 1 500 000 | 234 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Булычево д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Булычево д. | 12 сот. | 2 600 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Булычево д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Булычево д. | 5 сот. | 685 000 | 137 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Булычево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Булычево д. | 8 сот. | 1 049 400 | 131 175 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Булычево д. | 6,5 сот. | 1 120 000 | 172 308 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Булычево д. | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горелово д. | 9,1 сот. | 1 916 160 | 210 567 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 000 / 64 166 / 100 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 168 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 060 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 951 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 734 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 686 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −97 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Изумруд СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Солнечный Круг пос. | 48 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Солнечный Круг пос. | 48 м² | 7,4 сот. | 3 850 000 | 80 208 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Дачное СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 899 000 | 42 200 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Изумруд-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Беляево АПК Москва СНТ | 36 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 58 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Сигнал СНТ | 48 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Исток СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Изумруд СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ваулово д. | 30 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.09.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 40 м2 с участком 5.22 + 1.3 сотки в Снт. Дом имеет два этажа и косметический ремонт. На участке расположены ухоженные грядки и теплица, что идеально подходит для садоводов. Есть электрическое отопление и водоснабжение от скважины. Санузел находится на улице, канализация представлена выгребной ямой. В шаговой доступности магазин. Участок огорожен забором, есть возможность парковки автомобиля. Дом и земля оформлены. Один взрослый собственник. Свободная продажа.