Симферопольское ш., 74 км от МКАД
Кудаево д., Чехов гор. округ
Дом 30 м², участок 4 сот.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 14.10.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 53 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 493 тыс. → дом ≈1,91 млн ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,73 млн / целевая ≈1,56 млн / пессимист. ≈1,39 млн → от пессимистичной прибыль −1,25 млн ₽, маржа −90 %, ROI −47 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шарапова Охота ≈18,6 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15910
Рейтинг 11/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8.6 |
| торг | 5 | 27 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 493 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 906 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 63 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кудаево д. | 11,3 сот. | 2 500 000 | 221 239 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кудаево д. | 10,5 сот. | 5 600 000 | 533 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мерлеево д. | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Спас-Темня д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Спас-Темня д. | 21,7 сот. | 3 200 000 | 147 465 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мерлеево д. | 15,6 сот. | 1 700 000 | 108 974 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лада СНТ | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мерлеево д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мерлеево д. | 14,9 сот. | 1 600 000 | 107 383 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Мерлеево д. | 20 сот. | 2 400 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 58 125 / 93 333 |
| цена объекта | 2 399 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 039 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 733 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 646 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 560 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 386 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 253 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −90 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Съяново-2 д. | 32 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 56 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Стремилово с. | 30 м² | 2,8 сот. | 950 000 | 31 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Росинка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Полиграфист СНТ | 32 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Пролетарский пос. | 30 м² | 4,3 сот. | 2 650 000 | 88 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Дружба-1 СНТ | 30,4 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 49 342 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Рудаково д. | 24,8 м² | 4,1 сот. | 1 980 000 | 79 839 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Поляна СНТ | 32,1 м² | 5,1 сот. | 1 750 000 | 54 517 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рассвет СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Рыжиково СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 399 000 (−101 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 399 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю домик на самом краю деревне, уютный, новый, подьезд хороший, прописка, постоянное проживание. Возможна рассрочка, ипотека, материнский капитал.