Симферопольское ш., 64 км от МКАД
Легчищево д., Чехов гор. округ
Дом 85 м², участок 14 сот., дерево, 2002 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 12.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 76/100 · уверенность 59 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 1,83 млн → дом ≈1,17 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 60 тыс.–183 тыс. ₽/м², медиана 126 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,26 млн / целевая ≈10,13 млн / пессимист. ≈9,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,76 млн ₽, маржа 53 %, ROI 112 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — есть; свет — есть.
До ст. Луч ≈7,3 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №15889
Рейтинг 76/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 101 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 42 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 59 % | 3.6 |
| участок | 5 | 91 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 10.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 826 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 174 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 812 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Легчищево д. | 8 сот. | 3 159 000 | 394 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Легчищево д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Легчищево д. | 9,5 сот. | 1 325 000 | 139 474 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Легчищево д. | 10 сот. | 1 325 000 | 132 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ситне-Щелканово с. | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Легчищево д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новый Быт с. | 7 сот. | 1 399 999 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Легчищево д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Легчищево д. | 10,4 сот. | 1 349 400 | 129 750 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Легчищево д. | 16 сот. | 4 300 000 | 268 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 427 / 125 967 / 183 322 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 258 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 695 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 132 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 006 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 756 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 112 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 км | Новинки-Бегичево д. да: «санузел» + «отделка» | 84,4 м² | 15 сот. | 5 100 000 | 60 427 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Дубечино д. да: «санузел» + «мебель» | 90 м² | 13 сот. | 16 499 000 | 183 322 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Васькино пос. да: «все удобства в доме» + «теплыми полами» | 90,5 м² | — | 11 400 000 | 125 967 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 21.09.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.10.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2290118. Продается дом в Чеховском районе Московской области, СНТ "Старый спас" в близи с деревней Легчищево . Общая площадь дома 80 кв.м. Участок 14 сот. (состоит из двух смежных участков). Дом 2-этажный 3 комнаты, кухня, большая