Симферопольское ш., 54 км от МКАД
Ромашкино-3 дп, Чехов гор. округ
Дом 90 м², участок 15 сот.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 7,5 млн; первая цена 7,5 млн ₽ от 15.05.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 58 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,48 млн → дом ≈2,02 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,29 млн / целевая ≈4,76 млн / пессимист. ≈4,23 млн → от пессимистичной прибыль −341 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −8 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Луч ≈10,8 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15748
Рейтинг 35/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 700 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 480 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 020 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 444 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ромашкино-3 дп | 10 сот. | 1 068 000 | 106 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ромашкино-3 дп | 24 сот. | 2 200 000 | 91 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ромашкино-3 дп | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ромашкино-3 дп | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ромашкино-3 дп | 14 сот. | 1 650 000 | 117 857 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ермолово д. | 25 сот. | 2 300 000 | 92 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ермолово д. | 13 сот. | 1 450 000 | 111 538 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ромашкино-3 дп | 6,5 сот. | 999 000 | 153 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ромашкино-3 дп | 12,5 сот. | 1 200 000 | 96 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ромашкино-3 дп | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 333 / 56 424 / 73 913 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 292 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 027 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 763 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 234 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -341 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Ромашкино-3 дп | 90 м² | 10 сот. | 5 100 000 | 56 667 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ермолово д. | 90 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Дубна с. | 89,8 м² | 7,7 сот. | 5 200 000 | 57 906 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Люторка-95 СНТ | 91,2 м² | 10 сот. | 12 000 000 | 131 579 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дубна с. | 92 м² | 8,5 сот. | 6 800 000 | 73 913 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Сигнал СНТ | 90 м² | 8 сот. | 12 000 000 | 133 333 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Модуль СНТ | 90 м² | 12 сот. | 2 100 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Горелово д. | 89 м² | 9 сот. | 5 000 000 | 56 180 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Сенино д. | 90 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Новое Сенино дп | 90 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.05.2026 | 7 500 000 | история площадки |
| 17.05.2026 | 6 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 6 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 6 150 000 (−150 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 5 500 000 (−650 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 3 500 000 (−2 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается новый дом площадью 84 м2, построенный в 2025 году. Одноэтажное строение выполнено из экспериментальных материалов с евро ремонтом. На участке площадью 15 соток расположена баня, что станет отличным дополнением для отдыха на свежем воздухе. Дом оснащен электрическим отоплением и водоснабжением от скважины. Внутри две комнаты, санузел находится внутри дома. Участок огорожен забором, на территории растут плодовые деревья, создавая уютную атмосферу. Расположение в Снт обеспечивает доступ к инфраструктуре, включая близлежащий магазин.