Симферопольское ш., 41 км от МКАД
Слепушкино НСТ, Чехов гор. округ
Дача 89,8 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 12.06.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 58 %
Земля ≈335 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,01 млн → дом ≈292 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 46 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,27 млн / целевая ≈3,84 млн / пессимист. ≈3,41 млн → от пессимистичной прибыль −237 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −6 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. пл. 274 км ≈3,2 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15680
Рейтинг 40/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 28 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 334 659 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 008 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 292 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 252 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Слепушкино д. | 9 сот. | 3 800 000 | 422 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Слепушкино д. | 11,3 сот. | 3 955 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Слепушкино д. | 14 сот. | 7 700 000 | 550 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Слепушкино д. | 9 сот. | 5 400 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Слепушкино д. | 10 сот. | 1 170 000 | 117 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вертикаль СНТ | 8,8 сот. | 2 900 000 | 329 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слепушкино-1 СНТ | 7,9 сот. | 2 765 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слепушкино д. | 8,8 сот. | 3 100 000 | 352 273 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Слепушкино д. | 13,4 сот. | 8 030 000 | 599 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Слепушкино д. | 31 сот. | 777 000 | 25 065 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 89,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 696 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 251 / 50 620 / 63 920 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 267 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 054 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 840 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 414 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -237 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.9 км | Коровино д. | 94,7 м² | 7 сот. | 4 380 000 | 46 251 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Васильково-3 ТСН | 69,8 м² | 9 сот. | 2 700 000 | 38 682 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Молоди ВИМС-2 СНТ | 79 м² | 8 сот. | 3 999 000 | 50 620 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Южный СНТ | 70 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 78 571 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Березки-1 СНТ | 70,4 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 63 920 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачный дом 89,8м кв. На участке 6 соток. Дом и участок зарегистрированы, участок расположен вблизи леса, на территории огороженного Снт, имеется охрана. На территории поселка есть водоснабжение, электричество и вся необходимая инфраструктура. Дом требует внимания. Один взрослый собственник, быстрый выход на сделку.