Симферопольское ш., 65 км от МКАД
Прибор СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 40 м², участок 6,4 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 02.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 531 тыс. → дом ≈1,87 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 68 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,83 млн / целевая ≈2,54 млн / пессимист. ≈2,26 млн → от пессимистичной прибыль −580 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −20 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. пл. 92 км ≈2,7 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15672
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 74 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 82 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 531 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 869 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 725 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ромашка СНТ | 11,5 сот. | 800 000 | 69 565 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мега СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесная Поляна СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Персей СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Луч СНТ | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луч СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луч СНТ | 7,5 сот. | 600 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Экология СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 500 / 78 571 / 100 000 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 825 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 684 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 542 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 260 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -580 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Эколог СНТ | 35,3 м² | 8,5 сот. | 1 850 000 | 52 408 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Ермолово д. | 40 м² | 5,5 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Бобровое СНТ | 38 м² | 6,9 сот. | 3 900 000 | 102 632 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Лесовод ТСН | 38 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 77 632 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Новое Сенино дп | 34 м² | 9,1 сот. | 3 400 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Радутино д. | 48,5 м² | 5,3 сот. | 1 700 000 | 35 052 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Ивушка СНТ | 28 м² | 4 сот. | 2 200 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Городище д. | 33,5 м² | 4 сот. | 2 600 000 | 77 612 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Росинка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 88 333 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Лесовод ТСН | 30 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 400 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом площадью 40 кв. М., построенный в 2010 году из сэндвич-панелей. Дом расположен на участке Снт, что обеспечивает спокойную атмосферу и возможность наслаждаться природой. В доме два этажа, косметический ремонт. Есть терраса или веранда для отдыха на свежем воздухе. Дом подключен к кабельному/цифровому ТВ. Водоснабжение осуществляется через колодец, канализации нет. Электричество проведено. До участка ведет асфальтированная дорога, что обеспечивает удобный подъезд. Рядом находится магазин, что делает проживание здесь еще более комфортным. Большая парковка перед участком. Зарегистрировано в Егрн, дом жилой с возможностью прописки. Вторая линия от леса. Магазин в пешей доступности. Оазис тишины и спокойствия.