Симферопольское ш., 61 км от МКАД
Северный-2 СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 45 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 03.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 66 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,03 млн → дом ≈1,57 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,37 млн / целевая ≈2,13 млн / пессимист. ≈1,89 млн → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −59 %, ROI −37 %.
Коммуникации: канализация — есть; в описании: колодец.
До ст. Шарапова Охота ≈5,4 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15649
Рейтинг 22/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 13 % | 0.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 841 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 028 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 572 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 933 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Северный-2 СНТ | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Южный СНТ | 7 сот. | 625 000 | 89 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба-1 СНТ | 4 сот. | 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пролетарский пос. | 7,2 сот. | 1 200 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пролетарский пос. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рябинка СНТ | 2,6 сот. | 750 000 | 288 462 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Глубоково д. | 22 сот. | 3 000 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Глубоково д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Глубоково д. | 30 сот. | 382 392 | 12 746 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пролетарский пос. | 8 сот. | 1 549 000 | 193 625 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 242 / 48 583 / 86 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 366 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 248 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 129 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 893 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 117 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Дружба-1 СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 800 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Рыжиково д. | 45 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Нижние Велеми д. | 49,4 м² | 13 сот. | 2 400 000 | 48 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Шарапова Охота пос. | 48,2 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 58 091 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Верхние Велеми д. | 37 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 116 216 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Персей СНТ | 45,4 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 61 674 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Фея СНТ | 50 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 86 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Шарапова Охота пос. | 50,9 м² | 5,9 сот. | 2 300 000 | 45 187 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Металлист СНТ | 45,4 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 35 242 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Березка-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 899 000 | 47 475 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 650 000 (+150 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 2 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 650 000 (+50 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 2 600 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаю купить дачу на берегу озера 45кв. М. На участке 5 соток в Снт Южный в районе п. Пролетарский Серпуховского района Московской области. Ухоженый участок с различными плодово-ягодными деревьями и кустарниками. На участке дача 45кв. М. Каркасная с утеплением 100мм, вода заведена в дом, туалет в доме (колодец 3 кольца) и на улице, теплица, курятник, хоз блок и душевая на улице. До пейзажного озера 300метров пешком. До п. Пролетарский и всей инфраструктуры 700метров пешком. Различные сетевые магазины, поликлиника, аптека. Автобусная остановка 500метров. Хорошее транспортное сообщение с г. Серпухов и г. Чехов. До Москвы Мкад 70км 50мин на авто без пробок. Звоните, подробности по телефону. Есть возможность пользоваться доп 5сотками. Бесхозный участок.