Симферопольское ш., 59 км от МКАД
Плужково д., Чехов гор. округ
Дом 106 м², участок 5 сот., кирпич, 2020 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 07.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 68/100 · уверенность 61 %
Земля ≈205 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,48 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 84 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈2,12 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,64 млн / целевая ≈8,67 млн / пессимист. ≈7,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,46 млн ₽, маржа 45 %, ROI 82 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Чепелёво ≈7,8 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15479
Рейтинг 68/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 10.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 205 048 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 025 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 475 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 915 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Плужково д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сергеево СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ивановское с. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ивановское с. | 11 сот. | 2 950 000 | 268 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ивановское с. | 5,5 сот. | 1 200 000 | 218 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ивановское с. | 10 сот. | 2 650 000 | 265 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ивановское с. | 6,9 сот. | 1 388 106 | 201 175 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ивановское с. | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ивановское с. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сергеево д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 106 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 83 636 / 92 308 / 100 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 637 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 155 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 673 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 710 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 465 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 82 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Пешково с. да: «санузел» + «под ключ» | 104 м² | 5 сот. | 9 600 000 | 92 308 | снято (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Пешково с. да: «санузел» + «ламинат» | 110 м² | 5 сот. | 9 200 000 | 83 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Офицерский пос. да: «санузел» + «ремонтом» | 98 м² | 5 сот. | 9 800 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Доброго всем дня, я являюсь собствеником данного обьекта,не достроенного дома,с документами всё прозрачно не СНТ доки поменялись,дом уже оформлен,весь мптериал всё остовляю бонусом будующим собственикам на достройку,вся обслуга относится к деревне Плужково,дороги зимой чистят никаки сборов и всего остального,дорога асвальтированная,до остоновки 50 метров,в 3 км от г Чехова вся инфраструктура всё рядом,магазины и всё остальное,кому интересно звоните всё расскажу.торг из-за срочности.