Симферопольское ш., 85 км от МКАД
Полесье ДНП, Серпухов гор. округ
Дом 84 м², участок 9,5 сот., дерево, 2019 год.
Цена 3,29 млн ₽, снижали с 3,49 млн; первая цена 3,49 млн ₽ от 27.03.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 72 %
Земля ≈106 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 1 млн → дом ≈2,29 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 57 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн, покупка после торга ≈2,8 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,56 млн / целевая ≈5 млн / пессимист. ≈4,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈266 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь, баня, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 92 км ≈14 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15403
Рейтинг 24/100 · уверенность 72 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 13 % | 5.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.5 |
| участок | 5 | 50 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 105 558 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 003 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 291 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 274 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Съяново-2 д. | 25 сот. | 5 700 000 | 228 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Полесье ДНП | 8,3 сот. | 850 000 | 102 410 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лисичкин холм пос. | 7,5 сот. | 635 000 | 84 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лисичкин холм пос. | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Съяново-2 д. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лисенки д. | 10,7 сот. | 1 500 000 | 140 187 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лисичкин холм пос. | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Съяново-2 д. | 20 сот. | 3 400 000 | 170 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лисичкин холм пос. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лисичкин холм пос. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 667 / 65 574 / 75 000 |
| цена объекта | 3 294 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 799 900 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 558 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 280 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 002 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 446 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 266 100 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | Станки д. да: «ванной» + «ремонт» | 85 м² | 10 сот. | 5 600 000 | 65 882 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Исток СНТ да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 85,4 м² | 9 сот. | 5 600 000 | 65 574 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Нара-2 СНТ да: «санузел» + «мебель» | 82 м² | 9 сот. | 4 750 000 | 57 927 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Ромашкино-3 дп да: «ванная» + «отделка» | 90 м² | 10 сот. | 5 100 000 | 56 667 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Южный СНТ да: «душевая кабина» + «ремонтом» | 76 м² | 10 сот. | 5 700 000 | 75 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2026 | 3 494 000 | история площадки |
| 19.06.2026 | 3 294 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 294 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю от собственника уютный дом с баней. 2 этажа,есть балкон и не большая терраса. Дом построенный из профилированного бруса 150*150. Стены ровные. На 1-ом этаже предбанник,кухня с гостинной,помывочная и потрясающая парилка! Парилка на 8 человек с современной печкой,которая максимально соответствует русской бане.Печь с закаленным стеклом выходит в комнату для эффекта камина. Помывочная большая,которая позволит разместить инженерные коммуникации и санузел. Туда же проведена вода в бак на 100 л. Есть горячая вода и душ. Труба в землю с подогревом-круглогодичное водоснабжение обеспеченно. Стоят конвектора. Лестница на второй этаж безопасна для детей. 2 комнаты,изолированные не глухой стеной.Выход на балкон. В доме стеклопакеты.Крыша утеплена.Дом-баня дает возможность проживать до глубоких холодов,при утеплении круглый год. Участок огорожен забором. Дом поставили в углу для дальнейшего строительства жилого дома. Есть бытовка,уличный туалет. На территории поселка камеры,круглосуточная охрана,два въезда по звонку. Зимой чистка дорог постоянная.Мусорный бак на территории-вывоз по наполнению. Соседи почти все москвичи и проживают на ПМЖ. Можно официально прописаться. БУДЕТ ГАЗ В 2027 ГОДУ! Подъезд асфальтированный. Магазин в 5 минутах ходьбы с разнообразным ассортиментом продукции(всегда все свежее). Автобусная остановка в 15 минутах ходьбы с постоянным маршрутом в Серпухов. Недалеко грибной и ягодный лес. Есть бесплатная и платная рыбалка.В 15 минутах река Нара.Рядом старинный действующий Храм Архангела Михаила(Ласточкино Гнездо). Более подробно по телефону или в сообщениях. ЗВОНИТЕ!!!