Симферопольское ш., 77 км от МКАД · земля с домом
Мышенское с., Ступино гор. округ
Участок 10 сот.
Дом по описанию: «На участке расположен старый дом.»
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 28.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 62/100 · уверенность 52 % · по фото: дом 3, участок 4, окружение 9, WOW 7
Земля рядом ≈456 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 94 тыс.–258 тыс. ₽/м², медиана 141 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,94 млн / целевая ≈6,25 млн / пессимист. ≈5,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,25 млн ₽, маржа 58 %, ROI 141 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈45 м².
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Шугарово ≈16,1 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15348
Рейтинг 62/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 82 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 35 |
| WOW | 10 | 67 % | 6.7 |
| дом | 5 | 22 % | 1.1 |
| сад | 5 | 33 % | 1.7 |
| МКАД | 15 | 33 % | 4.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 89 % | 8.9 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.2 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | ветхий деревянный дом, требует капитального ремонта или сноса |
| участок и сад | 4 | заросший участок с дикими деревьями и травой |
| окружение | 9 | лес, водоемы, пруд, родник и тихая местность |
| WOW | 7 | высокий потенциал за счет природы, пруда и родника |
Отличная локация с природой и прудом, но дом требует серьезных вложений или замены модель max-code, фото: 4, 09.11 02:46
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 455 909 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 559 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мышенское с. | 14 сот. | 7 900 000 | 564 286 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мышенское с. | 8,1 сот. | 4 000 000 | 493 827 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мышенское с. | 23 сот. | 13 900 000 | 604 348 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мышенское с. | 9,5 сот. | 5 750 000 | 605 263 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мышенское с. | 7 сот. | 4 192 677 | 598 954 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мышенское с. | 12 сот. | 7 438 800 | 619 900 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мышенское с. | 11 сот. | 5 000 000 | 454 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мышенское с. | 6,5 сот. | 2 990 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мышенское с. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мышенское с. | 9 сот. | 3 509 100 | 389 900 | снят (цена объявления) 18.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈45 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 94 092 / 141 414 / 257 985 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 942 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 595 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 248 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 554 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 251 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 141 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈45 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Мышенское ТСН | 40,7 м² | 9 сот. | 10 499 999 | 257 985 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мышенское с. | 39,2 м² | 7,2 сот. | 7 200 000 | 183 673 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Шелково Форест КП | 42 м² | 5 сот. | 8 000 000 | 190 476 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Чирково д. | 45 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 144 444 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Бекетово парк КП | 40,1 м² | 9 сот. | 4 900 000 | 122 195 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Солнечный ДНТ | 45 м² | 10,5 сот. | 4 300 000 | 95 556 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Панорама Ривер КП | 50 м² | 10 сот. | 8 000 000 | 160 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Ананьино д. | 43 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 104 651 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Взгорье ДНП | 45,7 м² | 7 сот. | 4 300 000 | 94 092 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Прудно д. | 49,5 м² | 7,5 сот. | 6 850 000 | 138 384 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.10.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок в тихом живописном месте Мышенское окруженное лесами и водоемами. Участок 10 соток , для ведения личного подсобного хозяйства. По желанию можно перевести в ИЖС . Постоянная прописка Круглогодичный подъезд к участку . Дороги чистят . Коммуникации электричество 15 кВт. В село завели газ. На участке расположен старый дом. Возле дома пруд . Магазин, остановка общественного транспорта в 3 минутах ходьбы. Автобус ходит до ст. Михнево ( Павелецкое направление ) На данный момент идет реставрация старой церкви . Есть родник с ключевой , очень вкусной водо. Один собственник . Свободная продажа. Без обременений.