Симферопольское ш., 64 км от МКАД · земля с домом
Скребухово д., Серпухов гор. округ
Дом 31,4 м², участок 17 сот.
Дом по описанию: «Так же на нем имеется зарегистрированный дом площадью 31.4 кв. М и баня.»
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 23.02.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 53 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 1,76 млн → дом −214 тыс. ₽, −7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 53 тыс.–183 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈528 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,29 млн / целевая ≈2,96 млн / пессимист. ≈2,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈788 тыс. ₽, маржа 30 %, ROI 43 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, газ.
До ст. пл. 92 км ≈20,4 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15306
Рейтинг 70/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 85 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 11 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 764 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −214 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −6 815 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Скребухово д. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Скребухово д. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Скребухово д. | 11 сот. | 2 420 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Скребухово СНТ | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Скребухово СНТ | 8,8 сот. | 800 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рудаково д. | 48,5 сот. | 5 800 000 | 119 588 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лопино д. | 20 сот. | 10 000 000 | 500 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сидоренки д. | 17 сот. | 3 400 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дубровка д. | 21,5 сот. | 1 250 000 | 58 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Дубровка д. | 16,6 сот. | 2 300 000 | 138 554 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 528 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 125 / 96 875 / 183 000 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 292 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 127 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 963 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 634 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 788 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Кантри КП | 32 м² | 15 сот. | 2 000 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Ветеран-3 СНТ | 32 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 53 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Боровна СНТ | 32,6 м² | 9,2 сот. | 2 100 000 | 64 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Поляна СНТ | 30 м² | 17 сот. | 5 490 000 | 183 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Нара Риверсайд КП | 30 м² | 20 сот. | 2 900 000 | 96 667 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Мерлеево д. | 36 м² | 15 сот. | 3 890 000 | 108 056 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Мерлеево д. | 36 м² | 15 сот. | 3 890 000 | 108 056 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Шатовское раздолье СНТ | 33 м² | 15,5 сот. | 8 000 000 | 242 424 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Гавшино д. | 32 м² | 9 сот. | 3 100 000 | 96 875 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Нащекино д. | 31 м² | 11 сот. | 4 600 000 | 148 387 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.02.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 280 000 (−20 000) | история площадки |
| 27.05.2026 | 2 080 000 (−200 000) | история площадки |
| 29.05.2026 | 2 300 000 (+220 000) | история площадки |
| 02.07.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 1 700 001 (+1) | история площадки |
| 16.09.2026 | 1 500 000 (−200 001) | история площадки |
| 11.10.2026 | 1 550 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 17 соток, с небольшим уклоном, вода на участке не застаивается. Электричество: подведено и оформлено, счетчик на столбе. Колодец с водой в 50 метрах. Интернет оптоволокно. Газ в конце года. Участок очищен от деревьев, кустарников и корней, установлена бытовка. Так же на нем имеется зарегистрированный дом площадью 31.4 кв. М и баня. Земля оформлена в собственность. Кадастровый номер: 50:32:0030103:94. Кадастровый номер дома: 50:32:0030103:111. Если не отвечаю на звонки, пишите в Авито, я вам перезвоню.