Симферопольское ш., 56 км от МКАД · земля с домом
Булычево д., Чехов гор. округ
Участок 12 сот.
Дом по описанию: «На участке 1 летний дом, беседка.»
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 31.10.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 54 % · по фото: дом 3, участок 7, окружение 9, WOW 7
Земля ≈133 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,59 млн → дом ≈958 тыс. ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 78 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,34 млн / целевая ≈3,01 млн / пессимист. ≈2,67 млн → от пессимистичной прибыль −94 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −3 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈35 м².
Коммуникации: скважина.
До ст. Луч ≈15,7 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15290
Рейтинг 35/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 82 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 67 % | 6.7 |
| дом | 5 | 22 % | 1.1 |
| сад | 5 | 67 % | 3.3 |
| МКАД | 15 | 63 % | 9.4 |
| торг | 5 | 13 % | 0.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 3.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 89 % | 8.9 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.2 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | старый летний домик из ОСБ, требует серьезного обновления |
| участок и сад | 7 | много плодовых посадок, но требует приведения в порядок |
| окружение | 9 | лес, пруд, развитая инфраструктура и близость к магазинам |
| WOW | 7 | отличный потенциал за счет природы и близости к воде |
Перспективный участок с отличным окружением, но требует вложений в реконструкцию дома и сада. модель max-code, фото: 4, 09.11 01:34
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 132 631 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 592 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 958 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 371 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Булычево д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Булычево д. | 6,4 сот. | 1 500 000 | 234 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Булычево д. | 5 сот. | 685 000 | 137 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Булычево д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Булычево д. | 8 сот. | 1 049 400 | 131 175 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Булычево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Булычево д. | 6,5 сот. | 1 120 000 | 172 308 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Булычево д. | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горелово д. | 9,3 сот. | 1 100 000 | 118 280 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ромашкино-2 ТСН | 18,8 сот. | 4 250 000 | 226 064 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈35 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 125 / 92 690 / 111 111 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 341 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 174 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 007 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 673 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -94 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈35 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Горелово д. | 35 м² | 8,9 сот. | 6 000 000 | 171 429 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Сигнал СНТ | 34,3 м² | 8,4 сот. | 2 900 000 | 84 548 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полиграфист СНТ | 32 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Чубарово ДНТ | 35 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Дубровка д. | 35 м² | 10,3 сот. | 3 280 000 | 93 714 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Наука-4 СНТ | 36 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Беляево АПК Москва СНТ | 36 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 58 333 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полиграфист СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Венский Лес КП | 36 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 91 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Новое Сенино дп | 34 м² | 9,1 сот. | 3 400 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.10.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 07.11.2026 | 2 550 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся отличный ровный участок 12 соток в окружении леса! Участок для дaчнoгo cтpоительствa. Это пpeкpaснoе меcтo для возведения пpостоpнoго зaгopoднoго дoмa или дачи. Месторасположение: г. О Чехов, деревня Булычево. В деревне нет взносов и дополнительных оплат. Участок ровный, сухой, полностью огорожен забором по всему периметру. На участке 1 летний дом, беседка. Электричество 15 квт, скважина. Туалет и душ уличные. На участке очень много посадок: малина, смородина черная и красная, облепиха, яблоня, слива, виноград и очень много разных цветов! Очень хорошие и дружные соседи! Развито транспортное сообщение: в 5 минутах автобусная остановка до г. Чехов 10 км. Автобусы ходят каждый час. В 15 минутах сад и школа! И разные магазины: Чижик, Верный, Пятерочка. В деревне есть круглогодичный продуктовый магазин и строительный магазин! Рядом лес с грибами и пруд для рыбалки и купания в летнее время. В десяти минутах пешком находиться Сыроварня (всегда можно приобрести свежий сыр разных сортов). Документы готовы к сделке. Взрослый собственник. По всем вопросам пишите. Показ в любое удобное для Вас время. Реальному покупателю, реальный торг! Большая просьба риэлторам не беспокоить!