Симферопольское ш., 62 км от МКАД · земля с домом
Кудаево д., Чехов гор. округ
Участок 6 сот.
Дом по описанию: «Продам участок 6 соток с летним домом.»
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 51 % · по фото: дом 5, участок 4, окружение 8, WOW 4
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 908 тыс. → дом ≈592 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,31 млн / целевая ≈2,08 млн / пессимист. ≈1,85 млн → от пессимистичной прибыль −327 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈45 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шарапова Охота ≈18,9 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15144
Рейтинг 31/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: материал, год, коммуникации, фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 88 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 33 % | 3.1 |
| дом | 5 | 44 % | 2.1 |
| сад | 5 | 33 % | 1.6 |
| МКАД | 15 | 54 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 8.6 |
| окружение | 10 | 78 % | 7.3 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | старый летний дом с облезшим сайдингом и простым фундаментом |
| участок и сад | 4 | небольшой участок, выглядит заросшим, много веток и деревьев |
| окружение | 8 | хорошее расположение: рядом лес и речка, закрытая территория СНТ |
| WOW | 4 | низкий потенциал из-за малых размеров дома и участка |
Хорошее окружение и локация, но очень маленький дом и участок для выгодного флиппинга. модель max-code, фото: 2, 08.11 21:40
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 151 360 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 908 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 592 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 156 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Кудаево д. | 11,3 сот. | 2 500 000 | 221 239 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кудаево д. | 10,5 сот. | 5 600 000 | 533 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Спас-Темня д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Спас-Темня д. | 21,7 сот. | 3 200 000 | 147 465 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лопино д. | 20 сот. | 10 000 000 | 500 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мерлеево д. | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лада СНТ | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мерлеево д. | 15,6 сот. | 1 700 000 | 108 974 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бутырки д. | 30 сот. | 7 100 000 | 236 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бутырки д. | 9,2 сот. | 1 500 000 | 163 043 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈45 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 50 926 / 78 829 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 310 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 194 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 079 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 848 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -327 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈45 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Скребухово д. | 45 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Рудаково д. | 44 м² | 4 сот. | 2 400 000 | 54 545 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Рудаково д. | 43,2 м² | 4 сот. | 2 200 000 | 50 926 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Дубровка д. | 47 м² | 7,5 сот. | 4 400 000 | 93 617 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Рудаково д. | 43 м² | 5 сот. | 1 899 000 | 44 163 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Росинка СНТ | 43,2 м² | 4 сот. | 1 990 000 | 46 065 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Олеся СНТ | 44,9 м² | 7 сот. | 2 599 000 | 57 884 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Скребухово д. | 48,2 м² | 3,2 сот. | 1 550 000 | 32 158 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дубровка д. | 48 м² | — | 2 800 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Вихрово д. | 44,4 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 78 829 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 1 500 000 |
Описание
Продам участок 6 соток с летним домом. Рядом речка, лес. Территория Снт закрыта.