Симферопольское ш., 64 км от МКАД · земля с домом
Западный Берег КП, Серпухов гор. округ
Участок 13 сот.
Дом по описанию: «Недостроенный дом 9*11.5м.»
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 17.10.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 54 % · по фото: дом 2, участок 4, окружение 10, WOW 8, ⚠ недострой
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 850 тыс. → дом ≈2,65 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 42 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,98 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,49 млн / целевая ≈5,84 млн / пессимист. ≈5,19 млн → от пессимистичной прибыль ≈235 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая · площадь дома оценена по фото: ≈104 м².
Коммуникации: скважина.
До ст. пл. 92 км ≈13,1 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15103
Рейтинг 23/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 2.9 |
| WOW | 10 | 78 % | 6.9 |
| дом | 5 | 11 % | 0.5 |
| сад | 5 | 33 % | 1.5 |
| МКАД | 15 | 51 % | 6.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 15 % | 0.7 |
| участок | 5 | 82 % | 3.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 4.4 |
| окружение | 10 | 100 % | 8.9 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.1 |
| Недострой по фото | штраф к рейтингу | -15 | |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 2 | каркас без стен и отделки, только крыша и фундамент |
| участок и сад | 4 | участок с травой, есть пруд и беседка |
| окружение | 10 | первая линия у реки, лес и красивый вид |
| WOW | 8 | шикарная локация у воды с огромным потенциалом |
Превосходное расположение у реки, но требуется полная достройка дома с нуля. модель max-code, фото: 4, 09.11 11:48
По фото обнаружен недострой.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 399 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 850 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 650 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 481 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Левадия ДНП | 10,9 сот. | 707 000 | 64 862 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Верхнее Шахлово д. | 5 сот. | 400 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нижнее Шахлово д. | 9,7 сот. | 650 000 | 67 010 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нижнее Шахлово д. | 17 сот. | 947 650 | 55 744 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нижнее Шахлово д. | 16,7 сот. | 850 000 | 50 898 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нижнее Шахлово д. | 10,1 сот. | 874 000 | 86 535 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нижнее Шахлово д. | 25 сот. | 1 973 000 | 78 920 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нижнее Шахлово д. | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нижнее Шахлово д. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нижнее Шахлово д. | 14 сот. | 950 000 | 67 857 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈104 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 1 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 818 / 64 745 / 97 222 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 488 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 164 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 839 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 190 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 235 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая · площадь дома оценена по фото: ≈104 м² |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Заповедный Берег КП да: «ванные» + «отделки» | 100 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Заповедный Берег КП да: «ванные» + «под ключ» | 110 м² | 12 сот. | 8 500 000 | 77 273 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Ромашкино-2 ТСН да: «душевой» + «отделка» | 108 м² | 12 сот. | 10 500 000 | 97 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Ивушка СНТ да: «с/у» + «отделка» | 98 м² | 13 сот. | 7 300 000 | 74 490 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Новое Сенино дп да: «ванной» + «мебели» | 110 м² | 12 сот. | 19 900 000 | 180 909 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Металлург ЖСК да: «санузел» + «ремонт» | 110 м² | 12 сот. | 4 600 000 | 41 818 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Суконщик СНТ да: «санузел» + «отделка» | 96 м² | 12 сот. | 4 960 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На первой линии! 13 соток. До реки 30 метров. Забор, откатные ворота. Электричество 15квт. Скважина. На участке пруд 10*10м. Недостроенный дом 9*11.5м. (Фундамент (сваи), каркас, крыша готовы). Бытовка, беседка. Участок в обжитом коттеджном поселке "Заповедный берег" на берегу реки Нара (можно сделать свой отдельный выход к реке). Остановка, магазин в пешей доступности. Красивый вид на лес и церковь на противоположном берегу. Тихое, красивое место.