Горьковское ш., 52 км от МКАД
Кулиги-3 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 15 м², участок 6 сот., панель.
Цена 800 тыс. ₽; цена не менялась с 03.11.2025.
Рейтинг 71/100 · уверенность 58 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 312 тыс. → дом ≈488 тыс. ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 79 тыс.–131 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,72 млн / целевая ≈1,55 млн / пессимист. ≈1,38 млн → от пессимистичной прибыль ≈497 тыс. ₽, маржа 36 %, ROI 56 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Электрогорск ≈8,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15075
Рейтинг 71/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 3.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 312 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 488 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лада СНТ | 6,6 сот. | 300 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кулиги-3 СНТ | 11,3 сот. | 950 000 | 84 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кулиги-3 СНТ | 6,2 сот. | 1 270 000 | 204 839 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Голубые Дали СНТ | 6,4 сот. | 290 000 | 45 312 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Голубые Дали СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Голубые Дали СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нефтяник-10 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сахарник СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 947 / 101 389 / 130 769 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 721 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 635 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 549 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 377 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 497 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Эдем СНТ | 18 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 116 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Вереск СНТ | 13 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 130 769 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Озерный СНТ | 19 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 78 947 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Феникс СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Форос СНТ | 18 м² | 6 сот. | 500 000 | 27 778 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Путеец СДТ | 18 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 102 778 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Стромынь с. | 18 м² | 4 сот. | 1 700 000 | 94 444 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.11.2025 | 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 800 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача 6 соток с готовым фундаментом 60м2 в Снт "Кулиги-3" (г. Электрогорск). Участок: Площадь: 6 соток, прямоугольная форма, ухоженный, приподнятый. Ограждение: забор из металлопрофиля и сетки-рабицы. Въездная зона для парковки транспорта, есть ворота для последующей установки. Коммуникации: летний водопровод, выгребная яма под туалет. Бытовка для хранения инвентаря 15м. Участок стоит на кадастровом учёте с определением границ. Фундамент: Площадь: 60 кв. М. Тип: блочный, размеры 6х10 м, углубление в землю 60 см. Сверху блоков уложены бетонные плиты. Фундамент установлен год назад, в отличном состоянии. Инфраструктура: Снт "Кулиги-3", экологически чистый район Подмосковья, недалеко от г. Электрогорск. Остановка общественного транспорта 7 минут пешком. Магазин 5 минут пешком. Грибные леса рядом отличное место для отдыха. Широкие дороги с покрытием из асфальтной крошки, регулярно чистятся. Часть жителей проживает круглогодично, есть прописка. Что с документами? Один собственник, без долгов и обременений.