Горьковское ш., 61 км от МКАД
Павловский Посад г., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 30 м², участок 5,3 сот.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 07.04.2024.
Рейтинг 47/100 · уверенность 60 %
Земля ≈285 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 1,51 млн → дом ≈442 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,29 млн / целевая ≈2,96 млн / пессимист. ≈2,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈476 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть; свет — есть.
До ст. Ленская ≈0,7 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №15072
Рейтинг 47/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 44 % | 22 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 11.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 12 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 284 615 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 508 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 442 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 733 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | 21,6 сот. | 47 000 000 | 2 175 926 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 20 сот. | 20 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 30 сот. | 8 500 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 2,5 сот. | 1 650 000 | 660 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 8,8 сот. | 4 000 000 | 454 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 7,8 сот. | 2 000 000 | 256 410 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10,4 сот. | 3 000 000 | 288 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 11,7 сот. | 2 000 000 | 170 940 | снят (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 618 / 100 962 / 150 000 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 291 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 126 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 962 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 633 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 475 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Евсеево д. | 30 м² | 4 сот. | 4 300 000 | 143 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Отрадное Ветеран СНТ | 30 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 123 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Евсеево ДП | 31 м² | 7,3 сот. | 3 450 000 | 111 290 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Павловский Посад СНТ | 30 м² | 5,8 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 31,3 м² | 4 сот. | 3 200 000 | 102 236 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | 30 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Мичуринец-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 32 м² | 3 сот. | 3 190 000 | 99 688 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Союз-6 СНТ | 31,9 м² | 5,2 сот. | 1 200 000 | 37 618 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | ЛПХ Екатеринино пос. | 30 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2024 | 3 300 000 | история площадки |
| 21.07.2024 | 2 600 000 (−700 000) | история площадки |
| 30.11.2024 | 2 000 000 (−600 000) | история площадки |
| 08.01.2025 | 2 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 28.07.2025 | 1 950 000 (−550 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 950 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В УСЛУГАХ ПОСРЕДНИКОВ НЕ НУЖДАЮСЬ. Все фото мои, актуальные! ПО ДОКУМЕНТАМ ДОМ , по факту ДОМ Разобран, на слом. У дома: Отдельный вход, въезд и отдельный адрес у дома и участка! Огорожен со всех сторон. старый дом не жилой. . стены разбирать. до