Горьковское ш., 63 км от МКАД
Поселок Опушкино СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 75 м², участок 6,6 сот., 2012 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 05.05.2026.
Рейтинг 62/100 · уверенность 67 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 145 тыс. → дом ≈3,06 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 80 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,25 млн / целевая ≈7,43 млн / пессимист. ≈6,6 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,48 млн ₽, маржа 38 %, ROI 60 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Ленская ≈3,8 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №15005
Рейтинг 62/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 018 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 145 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 055 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 733 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Поселок Опушкино СНТ | 11,7 сот. | 256 600 | 21 932 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поселок Опушкино СНТ | 14,6 сот. | 315 200 | 21 589 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поселок Опушкино СНТ | 12,4 сот. | 271 000 | 21 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поселок Опушкино СНТ | 10,1 сот. | 225 000 | 22 277 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поселок Опушкино СНТ | 11 сот. | 2 600 000 | 236 364 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Отрадное СНТ | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Отрадное Ветеран СНТ | 7,5 сот. | 800 000 | 106 667 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гаврилково-2 ДНП | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мичуринец-2 СНТ | 8 сот. | 1 699 000 | 212 375 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Евсеево д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 80 000 / 103 500 / 107 595 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 252 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 839 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 427 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 602 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 482 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 60 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Логиново д. да: «с/у» + «под ключ» | 76 м² | 7 сот. | 7 670 000 | 100 921 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Евсеево д. да: «санузел» + «отделка» | 79 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 107 595 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Евсеево д. да: «ванные» + «отделка» | 70 м² | 7 сот. | 4 150 000 | 59 286 выброс, не в счёт | в продаже 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Евсеево д. да: «санузел» + «под ключ» | 70 м² | 6,6 сот. | 7 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | да: «санузел» + «заезжайте и живите» | 80 м² | 6 сот. | 8 480 000 | 106 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Павловский Лес КП да: «санузел» + «под ключ» | 80 м² | 6 сот. | 8 280 000 | 103 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Зорька СНТ да: «санузел» + «ремонта» | 80 м² | 6 сот. | 6 400 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | да: «санузел» + «заезжайте и живите» | 80 м² | 6 сот. | 8 250 000 | 103 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | да: «санузел» + «под ключ» | 80 м² | 6 сот. | 8 450 000 | 105 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Евсеево д. да: «ванные» + «теплый пол» | 82 м² | 6 сот. | 8 780 000 | 107 073 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2156593. Продаётся уютный дом в CHT поселок Опушкино Пaвлoво-Посадский городской округ, Ягодный проезд 8. Ищете идеальное место для отдыха или постоянного проживания? Мы с радостью представим вам великолепный дом в Московской области,