Новорязанское ш., 58 км от МКАД
Старая д., Воскресенск гор. округ
Дом 56 м², участок 7 сот., брус.
Цена 1,49 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 04.11.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 449 тыс. → дом ≈1,04 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 37 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,02 млн / целевая ≈1,81 млн / пессимист. ≈1,61 млн → от пессимистичной прибыль −774 тыс. ₽, маржа −48 %, ROI −32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Конобеево ≈2,5 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1491
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 65 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 449 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 041 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 589 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Старая д. | 12 сот. | 690 000 | 57 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Старая д. | 19 сот. | 1 000 000 | 52 632 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старая д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Скрябинец СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старая д. | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старая д. | 14 сот. | 1 600 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старая д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фаустово с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Агат СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 037 / 38 462 / 56 667 |
| цена объекта | 1 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 266 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 016 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 915 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 814 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 613 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -773 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Бочевино д. да: «ванную» + «ремонт» | 60 м² | 7 сот. | 3 400 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Комета СНТ да: «ванные» + «мебель» | 54 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 37 037 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Щельпино д. да: «ванной» + «ремонтом» | 52 м² | 7,5 сот. | 2 000 000 | 38 462 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 1 650 000 | история площадки |
| 06.11.2026 | 1 490 000 (−160 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 490 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 1 490 000 |
Описание
Дом на участке 7 соток, дом по документам 40м2, дом свежий из бруса на монолитном фундаменте обшит с неружи доской, в нутри вагонка, газ по границе, электричество заведено, дорога асфальт, в 2 минутах остановка автобуса, или пешком до жд. Станции Конобеево 20 минут, пластиковые окна, вагонка, был подготовлен под сайдинг, но своевременно не обшит. Дом под отделку, у вас есть возможность сделать под себя, не упустите шанс на загородную недвижимость, после отделки цена возрастет в несколько раз, подобных предложений нет, только дома из прошлого века.