Носовихинское ш., 77 км от МКАД
Кабаново д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 30 м², участок 6,6 сот., кирпич, 2015 год.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,45 млн; первая цена 1,45 млн ₽ от 07.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 791 тыс. → дом ≈509 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 37 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,27 млн / целевая ≈1,15 млн / пессимист. ≈1,02 млн → от пессимистичной прибыль −586 тыс. ₽, маржа −57 %, ROI −37 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Кабаново ≈1,1 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14900
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 7 |
| торг | 5 | 69 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 24 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 886 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 791 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 509 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 967 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Отдых СНТ | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Кабаново д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Отдых СНТ | 46,9 сот. | 5 630 400 | 120 051 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Отдых СНТ | 39,6 сот. | 4 746 000 | 119 848 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Отдых СНТ | 31,5 сот. | 3 780 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кабаново д. | 16,5 сот. | 3 200 000 | 193 939 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кабаново д. | 11 сот. | 1 600 000 | 145 455 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малиновские Луга пос. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малиновские Луга пос. | 3 сот. | 300 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Малиновские Луга пос. | 8 сот. | 1 870 000 | 233 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 356 / 45 455 / 54 167 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 274 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 210 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 147 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 019 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -586 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.9 км | Малиновка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 71 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Дружба-2 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 999 000 | 39 960 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Надежда СНТ | 31,2 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 48 077 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Карболитовец СДТ | 24 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 54 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Клубничка СНТ | 36 м² | 5,9 сот. | 2 200 000 | 61 111 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Приозерное СНТ | 25 м² | 5 сот. | 1 180 000 | 47 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Снопок СНТ | 36 м² | 4,5 сот. | 1 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Гидроспецстрой СНТ | 34,8 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 37 356 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Бытовик СНТ | 22 м² | 6,4 сот. | 1 000 000 | 45 455 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 1 450 000 | история площадки |
| 13.05.2026 | 1 300 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 соток. Участок расположен на вершине, поэтому затоплений нет. На участке расположено: летний 2х этажный дом, сарай, душ, бытовка где можно спать. Также имеется скважина. Вода чистая , анализ делали. Есть плодовые деревья и кусты смородины.