Горьковское ш., 72 км от МКАД
Дружба СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 18 м², участок 6 сот.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 02.07.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Земля ≈258 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,55 млн → дом ≈53 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈960 тыс. / целевая ≈864 тыс. / пессимист. ≈768 тыс. → от пессимистичной прибыль −852 тыс. ₽, маржа −111 %, ROI −53 %.
Коммуникации: скважина; нет септика (туалет вне дома).
До ст. Войново ≈1,2 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14819
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 8.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 257 850 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 547 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 53 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 944 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Мечта СНТ | 5,5 сот. | 750 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Экология СДТ | 6,2 сот. | 1 450 000 | 233 871 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Войново-Гора д. | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Клязьма СНТ | 9,4 сот. | 3 100 000 | 329 787 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мечта СНТ | 5 сот. | 650 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 900 000 | 580 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 300 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Войново-Гора д. | 11,2 сот. | 3 800 000 | 339 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Клязьма СНТ | 4 сот. | 2 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 52 072 / 111 765 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 960 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 912 000 ₽ |
| продажа: целевая | 864 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 768 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -852 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −111 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Экология СДТ | 18 м² | 6,2 сот. | 1 450 000 | 80 556 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Дубравушка СНТ | 18 м² | 6 сот. | 960 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Восход-2 СНТ | 18,5 м² | 4,6 сот. | 940 000 | 50 811 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Дубравушка СНТ | 17,3 м² | 7 сот. | 1 000 000 | 57 803 | в продаже 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Экология СДТ | 20 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Дубравушка СНТ | 15,6 м² | 4 сот. | 600 000 | 38 462 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Текстильщик-3 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Тополиный пос. | 20 м² | 8 сот. | 780 000 | 39 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Березка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Жасмин СНТ | 17 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 111 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2025 | 1 950 000 | история площадки |
| 11.11.2025 | 1 800 000 (−150 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в экологически чистом месте, рядом лес, ж/д станция, до города Орехово-Зуево -10 минут на маршрутке или на электричке. Участок правильной формы ( межеван), обработан, находиться на высоком месте, вода ни когда не стоит, есть посадки, скважина, свет, туалет на улице, хорошая отдельно стоящая беседка. Всегда быстрый показ! Разумный торг!