Горьковское ш., 7 км от МКАД
Балашиха г., Балашиха гор. округ
Дом 47 м², участок 8 сот., 1999 год.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 83/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈999 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 47 тыс.–304 тыс. ₽/м², медиана 168 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,29 млн / целевая ≈7,46 млн / пессимист. ≈6,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,65 млн ₽, маржа 55 %, ROI 123 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Никольское ≈0,5 км по прямой; до МКАД 7 км, на машине ≈9 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №14803
Рейтинг 83/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 998 642 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 7 989 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 32 сот. | 36 000 000 | 1 125 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 5 сот. | 8 500 000 | 1 700 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8,3 сот. | 6 499 999 | 783 132 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 11,5 сот. | 11 000 000 | 956 522 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 15 300 000 | 1 530 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 5 500 000 | 916 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 19 900 000 | 1 990 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12,5 сот. | 17 899 900 | 1 431 992 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 18 000 000 | 1 800 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 5,2 сот. | 7 900 000 | 1 519 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 875 / 168 446 / 303 980 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 290 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 876 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 461 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 632 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 652 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 123 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | 47,3 м² | 4,7 сот. | 9 100 000 | 192 389 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 47 м² | 7 сот. | 3 350 000 | 71 277 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 48 м² | 8 сот. | 2 250 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 23.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 46 м² | 7,6 сот. | 8 799 999 | 191 304 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 48 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 48,9 м² | 4,4 сот. | 8 650 000 | 176 892 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 45 м² | 10 сот. | 2 399 000 | 53 311 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 50 м² | 10,5 сот. | 15 199 000 | 303 980 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 50 м² | 10,4 сот. | 8 000 000 | 160 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 50 м² | 4,5 сот. | 10 250 000 | 205 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаю вашему вниманию действительно интересный вариант для тех, кто хочет успеть вскочить в уходящий поезд, срочная продажа! Представьте себе: прекрасный, ровный, как стол, участок размером ровно 8 соток, на котором уже стоит уютная дача. Самое ценное это локация: всего 7 минут неспешным шагом и вы на станции МЦД Никольское, что делает поездки в Москву лёгкими и предсказуемыми. Участок уже огорожен по периметру, заезд удобный и круглогодичный, так что никаких проблем с тем, чтобы приехать даже в сильный снегопад. Вся повседневная жизнь буквально под боком: детский сад, школа, продуктовые супермаркеты, аптеки и остановки общественного транспорта всё это в шаговой доступности. Коммуникации готовы к комфортной жизни: подведён газ и дано 15 кВт электричества. Не упустите возможность! Звоните, с удовольствием расскажу детали и отвечу на все вопросы.