Горьковское ш., 38 км от МКАД
Лотос-2 СНТ, Богородский гор. округ
Дача 58 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 25.06.2025.
Рейтинг 37/100 · уверенность 65 %
Земля ≈143 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 858 тыс. → дом ≈1,44 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,57 млн / целевая ≈3,21 млн / пессимист. ≈2,86 млн → от пессимистичной прибыль −158 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: колодец.
До ст. Захарово ≈3,3 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14739
Рейтинг 37/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 014 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 858 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 442 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 862 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 5,2 сот. | 2 650 000 | 509 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 9,8 сот. | 3 000 000 | 306 122 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 21 сот. | 6 000 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 5,8 сот. | 1 500 000 | 258 621 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Жилино д. | 5,8 сот. | 1 600 000 | 275 862 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Елочка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бабенки СНТ | 6,7 сот. | 700 000 | 104 478 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Жилино д. | 5,9 сот. | 1 750 000 | 296 610 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Газовик СНТ | 10,3 сот. | 900 000 | 87 379 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 61 732 / 83 333 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 571 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 392 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 214 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 857 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -158 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Бабенки СНТ | 60 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сирень СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 70 909 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Калинка СНТ | 58,5 м² | 4,4 сот. | 3 500 000 | 59 829 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Горки д. | 54 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Сирень СНТ | 50 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 76 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Южное СНТ | 60 м² | 5,6 сот. | 3 300 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 55 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 63 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Жилино д. | 48 м² | 8 сот. | 8 200 000 | 170 833 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Солнечный СНТ | 60 м² | 7 сот. | 6 990 000 | 116 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Елочка СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2025 | 3 300 000 | история площадки |
| 16.09.2025 | 2 800 000 (−500 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 300 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1651634. Прoдаетcя дачный учаcток с домом по адрессу: обл. Московская, р-н Ногинский, п. Рузино-Бабенки, снт "Лотос-2. Участок(6 соток) крайний со своим выходом в лес-имеется калитка. Огорoжен зaбоpом. Участок ровный, сухой. На территории посажено много садовых деревьев и кустарников. Центральный водопровод (летний), также имеется колодец. На участке два здания: основной двухэтажный дом и хозблок, также имеется летний душ. Дом крепкий двухэтажный из бруса на высоком ленточном фундаменте. Зарегистрирован. Крыша покрыта прфнастилом. До автобусной остоновки 15 минут пешком. До жд станции Захарово 10 минут на авто.