Щелковское ш., 54 км от МКАД
Малое Шастово СНТ, Щелково гор. округ
Дом 20 м², участок 9,1 сот., дерево, 2008 год.
Цена 1,79 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,85 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 57 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 9,1 сот. = 902 тыс. → дом ≈888 тыс. ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 96 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,52 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,49 млн / целевая ≈2,24 млн / пессимист. ≈1,99 млн → от пессимистичной прибыль ≈272 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; отопление — нет; в описании: печь.
До ст. Красноармейск ≈17,3 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14662
Рейтинг 38/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 15.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 39 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 46 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 142 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 902 000 ₽ (9,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 888 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Малое Шастово СНТ | 12 сот. | 1 450 000 | 120 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малое Шастово СНТ | 8,6 сот. | 800 000 | 93 023 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Беседы д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Беседы д. | 12,8 сот. | 1 800 000 | 140 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Горбуны д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Горбуны д. | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Горбуны д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Горбуны д. | 9,2 сот. | 300 000 | 32 609 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Горбуны д. | 40 сот. | 4 700 000 | 117 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Горбуны д. | 21 сот. | 3 000 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 95 833 / 100 000 / 117 647 |
| цена объекта | 1 790 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 521 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 493 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 368 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 244 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 994 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 272 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Стромынь с. | 23,8 м² | 7,2 сот. | 2 800 000 | 117 647 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Воря-Богородское д. | 24 м² | 9,3 сот. | 2 300 000 | 95 833 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Русаль СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 1 850 000 | история площадки |
| 13.05.2026 | 1 849 000 (−1 000) | история площадки |
| 16.05.2026 | 1 899 999 (+50 999) | история площадки |
| 18.05.2026 | 1 879 999 (−20 000) | история площадки |
| 31.05.2026 | 1 790 000 (−89 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 790 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объект уже на сделке. Прямая продажа по договору (ДКП), я одна\единственная собственница, без долей и т.п. Уютная дача, готовая проживанию - дом с большой верандой, целый крепкий из хорошего дерева снаружи и обшит внутри. Хорошая крыша, вода - пробурена своя скважина, свет - подведен на участок (свой столб и счетчик), летний санузел. Находится дача в небольшом садоводстве на краю леса с грибами, ягодами, зверьками, ручьями, там же в лесу (15 мин. ходьбы) древняя святыня Синий Камень (валун притащило древними ледниками, и ему поклонялись древние же люди, но это кому интересно). Никаких "соседей" - рядом, "за забором" нет других садоводств, производственных предприятий, сёл и городов и т.д. Полная аутентичность и уединенность. И природа. Свет подключен - собственный ж\б столб внутри участка с эл.щитком. См. фото. Вода - скважина. См. последнее фото (труба из-под земли). Насос оставлю в подарок. Забор с 3 сторон - хороший, высокий, профильный лист. Въездные ворота + калитка, стандартно есть. Домик выглядит свежо - деревянный, крепкий, с хорошей крышей и вместительным чердаком. Крыша покрыта хорошим профилем, целая и не течет. Большая вместительная веранда, тоже под крышей (смотрите фоточки), которую можно обустроить всякими разными способами - поставить окна или обставить садовой мебелью (например шкафчик\комод + стол + стулья, и т.п.), разукрасить, усадить плющами\виноградом в круг, надстроить, достроить... ну вы поняли. Туалет - летний вариант, чуть просел и покосился и требует внимания, но работоспособный, очень основательный, крепкий из толстых досок, не чета нынешним конструкциям из вагонки. Садоводство хорошее, старое и крепкое, с таким же крепким, внимательным и вовлеченным председателем-хозяйственником (у него здесь же собственная капитальная дача-дом 2 этажа). Шлагбаум на въезде в садоводство - автоматический, привязывается к телефонов дачников. На въезде же - круглогодичный сторож в домике с печкой, своим хозяйством (собаки\щенки\козы\куры и т.п.). Членские взносы в СНТ очень гуманные - около 700 руб\мес. Редкость, у многих СНТ заметно больше. В 500 метрах через лесок по дороге - деревня Беседы, там же трасса и остановка регулярного автобуса до Черноголовки в одну сторону и до Фряново в другую сторону, все эти города недалеко, в пределах 20-30 мин езды неспешной. На машине быстрее. Звоните, пишите. Показать дачу могу скорее в выходные, но если едете точно купить и везете задаток - то в любой день, после обеда могу экстренно оторваться от работы и дел. Торг - обсуждаем.