Носовихинское ш., 56 км от МКАД
Дружба СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 36 м², участок 7 сот.
Цена 1,55 млн ₽; цена не менялась с 28.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 43 %
Земля ≈178 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,25 млн → дом ≈305 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 17 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,61 млн / целевая ≈1,45 млн / пессимист. ≈1,29 млн → от пессимистичной прибыль −750 тыс. ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Павловский Посад ≈3 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14648
Рейтинг 24/100 · уверенность 43 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 100 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 14.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 7.1 |
| участок | 5 | 27 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 177 836 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 245 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 305 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 472 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 6 сот. | 775 000 | 129 167 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Дружба СНТ | 10,8 сот. | 1 700 000 | 157 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Текстильщик-1 СНТ | 5,5 сот. | 2 900 000 | 527 273 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Текстильщик СНТ | 11,9 сот. | 2 560 650 | 215 181 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба СНТ | 25 сот. | 6 000 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик СНТ | 19 сот. | 6 300 000 | 331 579 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Южный СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Павловский Посад СНТ | 5,2 сот. | 1 615 000 | 310 577 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 5,3 сот. | 1 400 000 | 264 151 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | ЛПХ Ольгино пос. | 13,4 сот. | 2 284 000 | 170 448 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 50 000 / 88 333 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 609 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 529 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 448 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 287 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -750 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | 30 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | Союз-6 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 2 650 000 | 88 333 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Форос СНТ | 33 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Луч СНТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Назарьево д. | 45 м² | 9 сот. | 3 300 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 1 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Щитoвoй дoм c мaнсaрдой ( комната+куxня), манcарда нe oтделана.Учacтoк 7 coтoк,стоит на кaдастpoвoм учётe.Нoвый зaбoр из мeтaллопрофиля.Ha учаcткe есть кoлoдeц 4 кольца,вoда для пoлива, лeтний душ.Tакже еcть плoдовыe дeрeвья и куcтарники.Кpуглогодичный асфaльтирoванный пoдъезд,eсть cтoрож.В перспективе подведение магистрального газа.