Новорязанское ш., 37 км от МКАД
Никоново КП, Раменский гор. округ
Дом 80 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 23.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 72/100 · уверенность 53 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 714 тыс. → дом ≈1,29 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 5 км, 56 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,05 млн / целевая ≈7,25 млн / пессимист. ≈6,44 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,14 млн ₽, маржа 49 %, ROI 95 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Бронницы ≈17,6 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1453
Рейтинг 72/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 4 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 440 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 714 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 286 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 075 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Строитель-5 СНТ | 9,6 сот. | 900 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Квартал 6-6 дп | 9,6 сот. | 1 250 000 | 130 208 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Толмачево д. | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Черемушки 1 СНТ | 24 сот. | 1 600 000 | 66 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Черемушки 1 СНТ | 16,5 сот. | 1 250 000 | 75 758 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Квартал 6-6 дп | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Черемушки 1 СНТ | 17,6 сот. | 2 900 000 | 164 773 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Квартал 6-6 дп | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Квартал 6-6 дп | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Диана СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 882 / 99 372 / 156 250 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 052 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 649 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 247 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 442 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 142 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 95 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Никулинские Зори СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 80 м² | 11 сот. | 12 500 000 | 156 250 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Заворово с. да: «душевой кабиной» + «мебелью» | 85 м² | 10 сот. | 4 750 000 | 55 882 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Панино КП да: «ванной» + «ремонтом» | 75 м² | 10,6 сот. | 5 200 000 | 69 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Панино КП да: «сан узле» + «ремонт» | 85 м² | 10 сот. | 11 000 000 | 129 412 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок, в границах деревни, прописка, свет15 квт подключен, на участке свой колодец, бытовка, теплица, грядки, цветы, каркас сгоревшего дома, можно под восстановление, можно под снос, никакой бумажной волокиты нет, все оформлено, по периметру закрытый забор, есть ворота, калитка, рядом, в 7 минутах ходьбы, автобусная остановка до Москвы и Бронниц, магазины, на машине прекрасная транспортная доступность, не Снт, не Днп, никаких взносов.