Горьковское ш., 11 км от МКАД
Шевелкино д., Щелково гор. округ
Дом 101 м², участок 20 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 06.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 9 раз).
Рейтинг 37/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈405 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 108 тыс.–233 тыс. ₽/м², медиана 172 тыс.
Ремонт ≈2,02 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаю долю») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Осеевская ≈4,4 км по прямой; до МКАД 11 км, на машине ≈22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14489
Рейтинг 37/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 6.3 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 405 265 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Шевелкино д. | 8 сот. | 5 300 000 | 662 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Шевелкино д. | 8 сот. | 15 540 000 | 1 942 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шевелкино д. | 31,7 сот. | 15 990 000 | 504 416 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шевелкино д. | 19 сот. | 7 000 000 | 368 421 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шевелкино д. | 22 сот. | 8 600 000 | 390 909 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шевелкино д. | 33 сот. | 11 299 999 | 342 424 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шевелкино д. | 6,3 сот. | 2 826 000 | 448 571 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шевелкино д. | 6 сот. | 2 690 000 | 448 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шевелкино д. | 33,1 сот. | 24 000 000 | 725 076 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шевелкино д. | 9 сот. | 15 540 000 | 1 726 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 101 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 108 159 / 172 335 / 233 010 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаю долю») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаю долю») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Никифорово д. | 103 м² | 18 сот. | 24 000 000 | 233 010 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | 107 м² | 16 сот. | 18 500 000 | 172 897 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | 107,7 м² | 16,5 сот. | 18 500 000 | 171 773 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Никифорово д. | 120 м² | 18 сот. | 23 000 000 | 191 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Здоровье-1 СНТ | 105,4 м² | 10,9 сот. | 11 400 000 | 108 159 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Пестово д. | 102,4 м² | 12 сот. | 16 600 000 | 162 109 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Здоровье СНТ | 92 м² | 11,9 сот. | 11 200 000 | 121 739 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 80 м² | 16 сот. | 18 500 000 | 231 250 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | 120 м² | 10 сот. | 13 000 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | 113 м² | 25 сот. | 19 900 000 | 176 106 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.07.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю долю в доме с возможным выкупом остальной части и земли, 16 км от Мкад, дом старый, скорее всего под снос, участок не ухоженный, но место очень достойное. Подходит под прописку. Кадастровый номер 50:14:0040352:336. Торг уместен.