Новорязанское ш., 81 км от МКАД
Старое Бобренево с., Коломенский гор. округ
Дом 36 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 16.09.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Земля ≈262 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,1 млн → дом ≈203 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 63 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,9 млн / целевая ≈2,61 млн / пессимист. ≈2,32 млн → от пессимистичной прибыль −254 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: газ.
До ст. Амерево ≈1,4 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1437
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 262 078 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 097 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 203 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 639 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | 7,5 сот. | 8 950 000 | 1 193 333 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 6,7 сот. | 4 300 000 | 641 791 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Надежда-2 СНТ | 31,6 сот. | 8 900 000 | 281 646 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 18,3 сот. | 7 500 000 | 409 836 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 8,3 сот. | 9 960 000 | 1 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 10 сот. | 4 800 000 | 480 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 11,3 сот. | 4 788 000 | 423 717 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 9 сот. | 2 300 000 | 255 556 | снят (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 857 / 78 947 / 112 500 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 901 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 756 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 611 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 321 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -254 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Амерево с. | 36 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Океан СНТ | 36 м² | 11,3 сот. | 2 700 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | 36 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 102 778 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 36 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 73 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Парфентьево с. | 35 м² | 8,3 сот. | 2 200 000 | 62 857 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Нижнее Хорошово с. | 38 м² | 11 сот. | 3 000 000 | 78 947 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 37 м² | 7,2 сот. | 5 450 000 | 147 297 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | Нижнее Хорошово с. | 38,7 м² | 11 сот. | 3 200 000 | 82 687 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Коломенский № 4 СНТ | 38,5 м² | 9,8 сот. | 3 000 000 | 77 922 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 40 м² | 7,2 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем приобрести участок с небольшим домом в историческом месте Коломны. 200 м до Бобреневского монастыря и прилегающей зоны отдыха. В 10 мин хотьбы Кремль и историческая часть города. Модно приобрести как под жилье, так и доя постройки гостевого дома или минигостиницы, которая гарантирована будет пользоваться постоянным спросом. Сзади участка сть еще 4 сотки земли под огород или сад, помимо 8 соток самого участка. Дом газифицирован. Водопровод центральный. Быстрым и адекватным торг.