Горьковское ш., 25 км от МКАД
Сосновый Бор СНТ, Богородский гор. округ
Дача 15 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 600 тыс. ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈243 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 40 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈510 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,16 млн / целевая ≈1,04 млн / пессимист. ≈926 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈116 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Кашино ≈5,9 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14283
Рейтинг 45/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 29 % | 15.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 243 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 458 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сосновый Бор СНТ | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сосновый Бор СНТ | 6,5 сот. | 1 200 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сосновый Бор СНТ | 7,5 сот. | 1 890 000 | 252 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сосновый Бор СНТ | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ковровщик СТ | 6 сот. | 5 000 000 | 833 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ковровщик СТ | 9,7 сот. | 3 000 000 | 309 278 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Обухово д. | 11,2 сот. | 6 400 000 | 571 429 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Обухово пгт | 21,4 сот. | 11 500 000 | 537 383 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Эфир СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ельня д. | 8 сот. | 5 500 000 | 687 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 83 333 / 150 000 |
| цена объекта | 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 510 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 157 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 099 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 041 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 926 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 116 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Затишье СНТ | 15 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 146 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Астра СНТ | 15 м² | 6,4 сот. | 2 250 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Березка (Воровского) СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Путеец СДТ | 12 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Березовая Роща СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Дружный СНТ | 12 м² | 6 сот. | 480 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Фрязево пос. | 12 м² | 6 сот. | 980 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Медвежьи Озера д. | 17 м² | 6,2 сот. | 4 600 000 | 270 588 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Приозерное СНТ | 11 м² | 3 сот. | 3 900 000 | 354 545 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Бронь до 20.07.2026! Продается дача! Ровный сухой участок с собственным выходом в лес, в лесу грибы, ягоды, птички поют) Остановка автобусов до Москвы и ближайших городков в шаговой доступности, дорога до Снт асфальт, родник, храм Петра и Павла, река Клязьма с пляжем, тихое уютное место! Снт в стадии оформления в собственность, сейчас продажа по садовой книжке, Электричества пока нет, в ближайшее время обещают провести! Спешите купить по доступной цене! Разумный торг уместен.