Горьковское ш., 62 км от МКАД
Природа-1 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 4,5 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 29.07.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Земля ≈272 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 1,23 млн → дом ≈1,27 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 46 тыс.–151 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,34 млн / целевая ≈3,01 млн / пессимист. ≈2,67 млн → от пессимистичной прибыль −252 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −9 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Ленская ≈1,3 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №14245
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 103 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 272 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 226 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 274 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 480 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Евсеево ДП | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10,4 сот. | 3 000 000 | 288 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 20 сот. | 20 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Евсеево ДП | 7 сот. | 1 890 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Курово д. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 8,8 сот. | 4 000 000 | 454 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Курово д. | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 21,6 сот. | 47 000 000 | 2 175 926 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Ромашка СНТ | 7,9 сот. | 1 900 000 | 240 506 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 154 / 63 816 / 150 709 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 341 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 174 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 007 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 673 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -252 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | 45 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | Савостьяново д. | 50 м² | 3 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Керамик СНТ | 63 м² | 6 сот. | 3 550 000 | 56 349 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | 56,4 м² | 4,5 сот. | 8 500 000 | 150 709 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.5 км | Гридино д. | 45 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 59 м² | 4 сот. | 8 000 000 | 135 593 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | 60 м² | 6 сот. | 6 989 000 | 116 483 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Ромашка СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 46 154 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | 38 м² | 3 сот. | 2 350 000 | 61 842 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.5 км | Электроугли СНТ | 53,2 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 65 789 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СРОЧНО! Продаётся дачный дом с возможностью круглогодичного проживания в Павловском Посаде. СНТ Природа-1, 15 минут пешком до жд станции Ленская. 10 минут пешком до остановки автобуса до вокзала Павловского посада. Дом утеплён, обшит сайдингом, Торг.