Новорязанское ш., 87 км от МКАД
Михеево пос., Коломенский гор. округ
Дом 30 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 03.07.2024.
Рейтинг 20/100 · уверенность 52 %
Земля ≈98 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,46 млн → дом ≈1,24 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 33 тыс.–227 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,35 млн / целевая ≈3,01 млн / пессимист. ≈2,68 млн → от пессимистичной прибыль −117 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Карасёво ≈5,6 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1406
Рейтинг 20/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 4 |
| торг | 5 | 46 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.2 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 97 608 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 464 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 236 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Михеево пос. | 23 сот. | 2 150 000 | 93 478 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михеево пос. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михеево пос. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Михеево пос. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Захаркино д. | 27 сот. | 3 500 000 | 129 630 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Захаркино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Захаркино д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Апраксино д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Апраксино д. | 10,4 сот. | 1 650 000 | 158 654 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Апраксино д. | 9 сот. | 2 050 000 | 227 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 698 / 102 574 / 227 273 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 348 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 181 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 013 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 678 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -117 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Большое Карасево д. | 30 м² | 16 сот. | 1 750 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Большое Колычево с. | 33 м² | 15 сот. | 7 500 000 | 227 273 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Семёновское д. | 35 м² | 13 сот. | 7 000 000 | 200 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Семёновское д. | 34,7 м² | 12,2 сот. | 4 500 000 | 129 683 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Большое Колычево с. | 37,2 м² | 15,5 сот. | 2 900 000 | 77 957 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Ульяновка д. | 34 м² | 14 сот. | 4 000 000 | 117 647 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Надежда СНТ | 24 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Стребково д. | 36,7 м² | 15 сот. | 1 200 000 | 32 698 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2024 | 2 900 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом в деревне Михеево Коломенского района. Хорошая асфальтированная дорога как до деревни, так и до дома. Очень живописное место. Баня, сарай, беседка, рядом родник. У дома имеется парковочное место. Звоните.