Новорязанское ш., 87 км от МКАД
Большое Колычево с., Коломенский гор. округ
Дом 37,2 м², участок 15,5 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 4,49 млн; первая цена 4,49 млн ₽ от 09.05.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 56 %
Земля ≈171 тыс. ₽/сот. × 15,5 сот. = 2,65 млн → дом ≈246 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 63 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈744 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,11 млн / целевая ≈3,7 млн / пессимист. ≈3,29 млн → от пессимистичной прибыль ≈78 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Сычёво ≈4,2 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1394
Рейтинг 29/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 5 % | 2.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 4.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 6.4 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 171 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 654 000 ₽ (15,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 246 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 613 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Большое Колычево с. | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Колычево с. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран-2 СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Большое Колычево с. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Зиновьево д. | 8,8 сот. | 1 970 000 | 223 864 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Зиновьево д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Щепотьево д. | 6,4 сот. | 1 335 000 | 208 594 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Щепотьево д. | 12,8 сот. | 2 800 000 | 218 750 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Щепотьево д. | 13 сот. | 3 150 000 | 242 308 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Щепотьево д. | 10 сот. | 2 550 000 | 255 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 744 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 857 / 97 778 / 200 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 109 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 904 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 698 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 287 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 78 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Большое Колычево с. | 33 м² | 15 сот. | 7 500 000 | 227 273 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Семёновское д. | 35 м² | 13 сот. | 7 000 000 | 200 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Семёновское д. | 34,7 м² | 12,2 сот. | 4 500 000 | 129 683 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Коломенский № 4 СНТ | 38,5 м² | 9,8 сот. | 3 000 000 | 77 922 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | 40 м² | 14 сот. | 4 850 000 | 121 250 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | Михеево пос. | 30 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Ульяновка д. | 34 м² | 14 сот. | 4 000 000 | 117 647 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Старое Бобренево с. | 36 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 63 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Парфентьево с. | 35 м² | 8,3 сот. | 2 200 000 | 62 857 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | 45 м² | 21 сот. | 4 400 000 | 97 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 4 490 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 900 000 (−590 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 400 000 (−500 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 900 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается большой участок 15.5 соток с жилым домом в развитом живописном селе в 15 минутах езды от прекрасного города Коломна. С участка открывается прекрасный вид в сторону реки Ока и пруда ( последнее фото). Участок расположен на возвышенности, что позволяет любоваться не только живописными видами, но и наслаждаться деревенскими закатами. В доме возможно проживание и постоянная регистрация по месту жительства. На участке есть хозпостройки. В пользовании металический гараж, который готовы передать новому собственнику для хозяйственных нужд и хранения авто. Один взрослый собственник, документы готовы к сделке. Продажа возможна с участием материнского капитала и жилищных сертификатов. Обременений Нет. Все подробности по телефону, звоните.