Носовихинское ш., 56 км от МКАД
Павловский Посад СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 70 м², участок 5 сот., 2018 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 05.09.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 56 %
Земля ≈202 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,01 млн → дом ≈2,49 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 56 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,04 млн / целевая ≈3,63 млн / пессимист. ≈3,23 млн → от пессимистичной прибыль −1,04 млн ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Павловский Посад ≈2,2 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13802
Рейтинг 20/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 1.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 201 786 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 009 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 491 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 586 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 5,3 сот. | 1 400 000 | 264 151 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Павловский Посад СНТ | 5,2 сот. | 1 615 000 | 310 577 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-1 СНТ | 5,5 сот. | 2 900 000 | 527 273 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6 сот. | 775 000 | 129 167 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Текстильщик СНТ | 6,1 сот. | 1 500 000 | 245 902 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Текстильщик СНТ | 11,9 сот. | 2 560 650 | 215 181 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березки СНТ | 9 сот. | 1 890 000 | 210 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березки СНТ | 7 сот. | 1 450 000 | 207 143 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Салют СНТ | 9 сот. | 895 000 | 99 444 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 429 / 61 728 / 93 960 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 039 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 837 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 635 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 231 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 044 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | да: «ванная» + «заезжай и живи» | 70 м² | 5 сот. | 3 950 000 | 56 429 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | да: «санузел» + «ремонт» | 74,5 м² | 5,4 сот. | 7 000 000 | 93 960 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 64,8 м² | 5,3 сот. | 4 000 000 | 61 728 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный дачный домик с ухоженным участком Дачный домик с красивым, ухоженным участком отличное место для отдыха всей семьёй, дачного сезона и летних выходных. Дом: двухэтажный дачный домик; уютная веранда; светлые помещения; дом окружён зеленью и цветами. Участок: ухоженная территория с большим количеством цветов и декоративных растений; розы, хризантемы, бархатцы и другие многолетники; аккуратные дорожки; есть место для отдыха и садовых работ; имеется бассейн и теплица. Дополнительные постройки: просторный хозяйственный сарай; внутри сарая оборудована небольшая сауна прекрасная возможность расслабиться после работы на участке; отдельный уличный туалет(смыв). Участок отлично подойдёт тем, кто ценит тишину, природу и хочет иметь собственное место для отдыха за городом. Здесь уже создана настоящая дачная атмосфера много зелени, цветов и пространства для летнего отдыха. Прекрасный вариант для тех, кто хочет приехать на дачу и сразу отдыхать, не начиная всё с нуля. Если услышали автоотчетчик, просьба сообщить об объявлении и я перезвоню