Новорязанское ш., 78 км от МКАД
Радужный пос., Коломенский гор. округ
Дом 35 м², участок 6 сот.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 28.08.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 52 %
Земля ≈174 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,04 млн → дом ≈2,25 млн ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,43 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −1,36 млн ₽, маржа −70 %, ROI −41 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Хорошово ≈4,4 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1366
Рейтинг 18/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.7 |
| торг | 5 | 38 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 174 239 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 045 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 255 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 429 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | 16 сот. | 3 700 000 | 231 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 11 сот. | 3 100 000 | 281 818 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Костерка СНТ | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 16 сот. | 4 800 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Радужный пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бакунино д. | 5 сот. | 720 000 | 144 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бакунино д. | 7,6 сот. | 8 000 000 | 1 052 632 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Молитвино д. | 23 сот. | 4 990 000 | 216 957 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бакунино д. | 8 сот. | 3 550 000 | 443 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бакунино д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 68 750 / 109 722 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 429 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 308 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 186 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 943 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 362 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 35 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Дружба СНТ | 35 м² | 7 сот. | 1 700 000 | 48 571 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Старое Бобренево с. | 36 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 63 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Парфентьево с. | 35 м² | 8,3 сот. | 2 200 000 | 62 857 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Нижнее Хорошово с. | 36 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Амерево с. | 36 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | 36 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 73 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | 36 м² | 5 сот. | 3 950 000 | 109 722 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | 36 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 102 778 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | Сергиевское с. | 35,4 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 98 870 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 06.11.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
(М) Агентство Недвижимости "Земстрой" Ваш Ключ К Идеальному Жилью! Кадастровый номер з/у: 50:34:0050307:16. Кадастровый номер дома: 50:34:0050307:838. Уютный дом для круглогодичного отдыха в п. Радужный! Продаю отличный дом, который идеально подойдет как для летнего отдыха, так и для постоянного проживания. Дом оформлен как жилой, поэтому с пропиской проблем не будет. О доме: Двухэтажный дом с продуманной планировкой: на первом этаже расположились кухня и комната, на втором уютная спальня. К дому пристроена закрытая терраса (можно использовать как дополнительную жилую зону) и хозяйственный сарай. Участок и обустройство: Участок правильной формы (6 соток) ухожен, высажены плодовые деревья, кустарники и цветы. Всё сделано для комфорта: Для отдыха: есть баня-квадробочка, беседка, качели и большой батут. Удобства: на участке летний душ и туалет со смывом. Техническая часть: своя скважина, электричество заведено в дом. Для вечернего освещения на столбе установлен мощный светодиодный фонарь. Парковка: сделан удобный автонавес (6х3м) на две машины. Расположение и инфраструктура: Дом находится в прекрасном месте: в шаговой доступности все необходимые магазины. На территории Снт есть собственный пруд с песчаным пляжем идеальное место для купания и рыбалки. До Старого города всего 7 минут на машине. Соседи очень дружелюбные и спокойные, живут круглый год. Межевание проведено, документы полностью готовы к сделке. Приезжайте на просмотр здесь очень душевно и тихо! Звоните, отвечу на все вопросы. Один собственник, без долгов и обременений, готовы к быстрой сделке. Подходит под любые виды сертификатов. Звоните нам прямо сейчас, чтобы узнать больше и записаться на просмотр! Пишите нам в чат расскажем подробности! МЫ Гарантируем: Бесплатная Консультация поможем даже в сложных случаях (ипотека, долги, спорные сделки)! 100% Юридическая Безопасность проверяем каждый объект на риски, обременения, подлинность документов! Сопровождение "Под Ключ" от подбора до регистрации в Росреестре! Доступны все ипотечные программы или использование средств материнского капитала. Звоните нам прямо сейчас и станьте на шаг ближе к мечте!