Горьковское ш., 43 км от МКАД
Электросталь г., Электросталь гор. округ
Дом 31,9 м², участок 7 сот., дерево, 2025 год.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 63 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,05 млн → дом ≈2,35 млн ₽, 74 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈438 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,22 млн / целевая ≈2 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −1,55 млн ₽, маржа −87 %, ROI −47 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Электросталь ≈1 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13537
Рейтинг 32/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 17.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 149 784 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 048 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 352 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 73 730 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 11,6 сот. | 2 600 000 | 224 138 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 8,5 сот. | 200 000 | 23 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 42 сот. | 20 000 000 | 476 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 14,9 сот. | 3 717 500 | 249 497 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Радуга СНТ | 4 сот. | 2 700 000 | 675 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 22 сот. | 19 800 000 | 900 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 26,2 сот. | 23 500 000 | 896 947 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 15 сот. | 12 000 000 | 800 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 438 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 667 / 70 379 / 125 748 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 220 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 109 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 998 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 776 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 552 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −87 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Радуга СНТ | 32,5 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 47 692 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Металлург СНТ | 29 м² | 4,4 сот. | 2 800 000 | 96 552 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Восход СНТ | 30 м² | 6,6 сот. | 2 650 000 | 88 333 | снято (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Северный СНТ | 30 м² | 9,3 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Новое Борилово КП | 33,4 м² | 7,4 сот. | 4 200 000 | 125 748 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Мичуринец СНТ | 35 м² | 4,6 сот. | 1 199 999 | 34 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Фрязево пос. | 31 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 103 226 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Бабеево д. | 33 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 75 758 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Ямские Леса СНТ | 30 м² | 8 сот. | 620 000 | 20 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 40 м² | 7,5 сот. | 900 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137407676 СРОЧНАЯ ПРОДАЖА ДО 02.09.26 Дом для круглогодичного проживания, документы готовы к сделке. Продаётся дом площадью 32 м, 2025 года постройки, с земельным участком 6.6 соток (по факту 9 соток). Участок узкий, прямоугольной формы, Торг.