Носовихинское ш., 56 км от МКАД
Павловский Посад СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 23.09.2026.
Рейтинг 72/100 · уверенность 48 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,2 млн → дом ≈1,45 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 102 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,51 млн / целевая ≈5,86 млн / пессимист. ≈5,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,75 млн ₽, маржа 34 %, ROI 51 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Павловский Посад ≈2,2 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13390
Рейтинг 72/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 1 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 12.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 200 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 450 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Павловский Посад СНТ | 5,2 сот. | 1 615 000 | 310 577 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Южный СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 5,3 сот. | 1 400 000 | 264 151 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Текстильщик-1 СНТ | 5,5 сот. | 2 900 000 | 527 273 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Текстильщик СНТ | 11,9 сот. | 2 560 650 | 215 181 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Салют СНТ | 9 сот. | 895 000 | 99 444 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Текстильщик СНТ | 19 сот. | 6 300 000 | 331 579 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Текстильщик СНТ | 6,1 сот. | 1 500 000 | 245 902 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фатеево д. | 11,6 сот. | 2 004 900 | 172 836 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 102 006 / 105 000 / 113 043 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 509 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 184 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 858 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 207 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 754 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | да: «санузел» + «теплый пол» | 55,7 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 70 018 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Дмитрово д. да: «санузел» + «под ключ» | 62 м² | 6 сот. | 6 510 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Грибовское СНТ да: «туалет и в доме» + «ремонт» | 57,5 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 113 043 | снято (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | да: «санузел» + «под ключ» | 64,8 м² | 6 сот. | 6 610 000 | 102 006 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2026 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ищем нoвогo хoзяинa для oчень замечатeльной дaчи с xорошими cocедями. Дoм киpпичный, 2 кoмнaты, oтопление печное, водa заведён в дoм, учacтoк суxoй, пpaвельной фopмы. Дaча располoженa в xopошeм pайoнe, 50 мeтров дo лeсa, cвежий воздух, ягoды, гpибы, pядом мaгазин, aвтобуcная oстaновка, автобус едет до станции Павловский - Посад или Фрязево. Показ в любое для вас время.