Горьковское ш., 43 км от МКАД
Электросталь г., Электросталь гор. округ
Дом 90 м², участок 14,7 сот., дерево.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 15.09.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 63 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 14,7 сот. = 2,2 млн → дом ≈998 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,52 млн / целевая ≈4,96 млн / пессимист. ≈4,41 млн → от пессимистичной прибыль −106 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Электросталь ≈1 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13279
Рейтинг 41/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 97 % | 5.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 149 784 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 202 000 ₽ (14,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 998 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 089 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 11,6 сот. | 2 600 000 | 224 138 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 8,5 сот. | 200 000 | 23 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 42 сот. | 20 000 000 | 476 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Радуга СНТ | 4 сот. | 2 700 000 | 675 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 22 сот. | 19 800 000 | 900 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 26,2 сот. | 23 500 000 | 896 947 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 15 сот. | 12 000 000 | 800 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Зеленый городок-1 СНТ | 32 сот. | 31 900 000 | 996 875 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 222 / 60 422 / 111 111 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 517 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 241 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 965 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 414 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -106 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Южное СНТ | 90 м² | 10,9 сот. | 3 100 000 | 34 444 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Березка СНТ | 90 м² | 8 сот. | 2 450 000 | 27 222 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Пушкино д. | 90 м² | 14 сот. | 10 000 000 | 111 111 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Горелый Лес СНТ | 90 м² | 7,5 сот. | 6 500 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Лесная Поляна СНТ | 91,9 м² | 18,7 сот. | 6 000 000 | 65 288 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Горелый Лес СНТ | 90 м² | 9,9 сот. | 5 000 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Горелый Лес СНТ | 85 м² | 7,5 сот. | 8 000 000 | 94 118 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Энтузиаст СНТ | 90 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Пчелка СНТ | 80 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 81 250 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Субботино д. | 86 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 31 395 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138821350 Дача на 14 сотках, за городским парком Авангард, с домами и хозблоками Описание: Участок 14 соток, по периметру установлен новый забор. На территории расположены: основной дом, гостевой домик, 2 хозяйственных блока. В хозблоки