Горьковское ш., 53 км от МКАД
Искра СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 19 м², участок 6 сот.
Цена 1,14 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 12.06.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 513 тыс. → дом ≈627 тыс. ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈280 тыс., покупка после торга ≈969 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,29 млн / целевая ≈1,16 млн / пессимист. ≈1,03 млн → от пессимистичной прибыль −219 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: баня.
До ст. Электрогорск ≈11,2 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13177
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 82 % | 5.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 29 % | 2.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 513 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 627 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Маяк-2 СНТ | 6 сот. | 820 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесное 2 СНТ | 6,5 сот. | 1 200 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ново-Озерное СНТ | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ново-Озерное СНТ | 8,3 сот. | 1 100 000 | 132 530 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 19 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 000 / 65 000 / 116 667 |
| цена объекта | 1 140 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 969 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 287 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 223 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 158 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 030 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -219 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Эдем СНТ | 18 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 116 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Кулиги-3 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 55 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Зеленый дол СНТ | 20 м² | 6 сот. | 640 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Аргуновка СНТ | 19,2 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Карачаровец СНТ | 20 м² | 6 сот. | 999 999 | 50 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Алексеево д. | 20 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Брянцево Поле СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Березка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Плес СНТ | 20 м² | 6 сот. | 700 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Шерна СНТ | 20 м² | 8,7 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 22.06.2026 | 1 150 000 (−150 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 140 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 140 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный участок с домиком, в окружении соснового леса. Туалет на улице, водопровод сезонный. Домик можно переделать в баню. Рядом магазин, карьеры.