Горьковское ш., 10 км от МКАД
Щемилово д., Богородский гор. округ
Дача 45 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,29 млн ₽, снижали с 3,43 млн; первая цена 3,43 млн ₽ от 25.10.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 66 %
Земля ≈446 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 3,57 млн → дом −278 тыс. ₽, −6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–208 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,8 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,79 млн / целевая ≈4,31 млн / пессимист. ≈3,83 млн → от пессимистичной прибыль ≈338 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: скважина; в описании: печь, нет септика (туалет на улице).
До ст. Заря ≈5,1 км по прямой; до МКАД 10 км, на машине ≈22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13012
Рейтинг 51/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 19 % | 8.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 27 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 445 983 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 568 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −278 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −6 178 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Щемилово д. | 16 сот. | 4 200 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Щемилово д. | 13 сот. | 9 000 000 | 692 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Щемилово д. | 5,3 сот. | 2 625 000 | 495 283 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Щемилово д. | 8,5 сот. | 4 250 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Щемилово д. | 8 сот. | 1 750 000 | 218 750 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Щемилово д. | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Щемилово д. | 5,3 сот. | 2 362 500 | 445 755 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Зеленый пос. | 8 сот. | 3 600 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Зеленый пос. | 6 сот. | 2 680 000 | 446 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Зеленый пос. | 12 сот. | 7 300 000 | 608 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 353 / 97 000 / 208 333 |
| цена объекта | 3 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 796 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 792 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 552 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 313 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 834 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 337 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Поляна СНТ | 50 м² | 7,6 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | 51 м² | 4,5 сот. | 1 650 000 | 32 353 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | Химик СНТ | 50 м² | 7 сот. | 4 700 000 | 94 000 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | 50 м² | 4,5 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | АЗЛК-3 СНТ | 51,8 м² | 8,5 сот. | 5 200 000 | 100 386 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | 2-й Бисеровский Участок пос. | 38,7 м² | 9 сот. | 5 999 000 | 155 013 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Бисерово-Озерное КП | 36 м² | 8,5 сот. | 7 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Овощевод СТ | 49 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 75 510 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Агрозем СНТ | 36 м² | 8,2 сот. | 5 900 000 | 163 889 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Лесные Поляны пос. | 50 м² | 6,1 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2026 | 3 430 000 | история площадки |
| 05.11.2026 | 3 290 000 (−140 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 290 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 146396606 Читайте внимательно! Участок продается по садовой книжке! Документы о собственности земель Снт находятся в процессе оформления. Продается земельный участок в снт "Луч", вблизи деревни Щемилово, площадью: -по садовой книжке 8 соток, -по факту 14 соток, вытянутой формы с двумя выходами в лес. Ровный, ухоженный, с плодородной землей в районе теплицы. Скважина, с питьевой водой, глубиной 9 м. На участке расположен садовый домик (вагончик, обшитый деревом), площадью 9х5м, 3 комнатки+коридор+кухня+зимний душ, отапливаемый в холодное время года печкой-буржуйкой и электрообогревателем. Большой ангар, для хранения: 8х12м, односкатная крыша высотой 6,5 м и 5 м с другой стороны. Вагончик, 4х2м для хранения садового инвентаря. Металлический контейнер 2,5х3м, для хранения инструментов. Беседка 4х4м с остеклением. Уличные туалет и душ (тент). В стоимость участка входят стройматериалы, необходимые для строительства бани или нового садового домика: -пеноблоки газосиликатные 20х30х60, 32 куба. Фундаментные блоки 30 штук, 240х40х60. Доска половая 6 кубов. Брус 34 куба. В шаговой доступности от участка расположен карьер и туристический центр. Один собственник. Участок продается, в связи с переездом. Показ по договоренности.