Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Рождественка д., Коломенский гор. округ
Дом 81 м², участок 6 сот., 2011 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 26.07.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 55 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 537 тыс. → дом ≈1,96 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 6 в 10 км, 50 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈1,62 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,93 млн / целевая ≈6,24 млн / пессимист. ≈5,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,8 млн ₽, маржа 32 %, ROI 48 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Конев Бор ≈3,2 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №129
Рейтинг 60/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 96 % | 43.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 537 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 963 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 235 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Водолей СТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Водолей СТ | 7,8 сот. | 999 999 | 128 205 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Паньшино д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Паньшино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Осинка СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Конев-Бор д. | 8,1 сот. | 1 300 000 | 160 494 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Конев-Бор д. | 8,1 сот. | 1 200 000 | 148 148 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Конев-Бор д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Нижнее Хорошово с. | 15,4 сот. | 1 690 000 | 109 740 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 790 / 86 082 / 100 613 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 932 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 585 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 239 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 546 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 801 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Речки д. да: «санузел» + «отделка» | 81,5 м² | 6 сот. | 8 200 000 | 100 613 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Радужный пос. да: «санузел» + «отделка» | 82 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 97 561 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Парфентьево с. да: «санузел» + «отделки» | 76,3 м² | 6 сот. | 3 799 000 | 49 790 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Парфентьево с. да: «санузел» + «отделки» | 76,3 м² | 6 сот. | 3 799 000 | 49 790 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | да: «санузел» + «ремонт» | 85,1 м² | 6 сот. | 7 900 000 | 92 832 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Сергиевский пос. да: «санузел» + «ремонт» | 75 м² | 6 сот. | 5 950 000 | 79 333 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дом находиться в живописном районе от Коломны 16 км круглый год проезд рядом речка лес хорошая транспортная доступность автобус электричка.Участок ухоженный есть кустарники,деревья плодовые цветы.