Горьковское ш., 83 км от МКАД
Орехово-Зуево г., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 44,3 м², участок 5,4 сот., дерево.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 2,99 млн; первая цена 2,99 млн ₽ от 21.10.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 59 %
Земля ≈265 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 1,43 млн → дом ≈1,37 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–137 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈686 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,08 млн / целевая ≈1,88 млн / пессимист. ≈1,67 млн → от пессимистичной прибыль −1,4 млн ₽, маржа −84 %, ROI −46 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня, газ.
До ст. Орехово-Зуево ≈0,7 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12463
Рейтинг 21/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 121 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 42 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 13 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 265 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 431 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 369 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 903 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 5,9 сот. | 2 700 000 | 457 627 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 5 сот. | 1 850 000 | 370 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 3 100 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12 сот. | 9 000 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 7 сот. | 5 800 000 | 828 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 9 сот. | 4 900 000 | 544 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 686 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 49 362 / 136 667 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 084 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 980 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 876 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 667 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 399 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −84 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 42,2 м² | 4 сот. | 3 100 000 | 73 460 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 47,4 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 103 376 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 48 м² | 7,8 сот. | 1 900 000 | 39 583 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | 46,3 м² | 8 сот. | 6 199 000 | 133 888 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | Веснянка СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Карболитовец СДТ | 40 м² | 7,4 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Ионово д. | 45 м² | 7 сот. | 6 150 000 | 136 667 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Жасмин СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 46 667 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Виктория СНТ | 41,3 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 52 058 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Рассвет СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 300 000 (+300 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 990 000 (−110 000) | история площадки |
| 03.11.2026 | 2 800 000 (−190 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 800 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 2 800 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся деревянный дом с участком (ИЖС) 45 м2. Дом под реконструкцию или снос. К дому подведены газ, центральное водоснабжение и электричество. Участок 5,4 сотки. На участке расположена баня идеальное место для отдыха и восстановления. Удобное расположение: всего 5/7 минут пешком до железнодорожной станции с прямым сообщением до Москвы. В шаговой доступности остановка общественного транспорта, магазины, школа, педагогический институт ,поликлиника и больница. Спокойный район с развитой инфраструктурой всё необходимое рядом. Разумный торг реальному покупателю! Успейте купить участок по минимальной цене, со всеми коммуникациями ! Звоните, чтобы узнать подробности и договориться о просмотре! Арт. 146375700