Горьковское ш., 17 км от МКАД
Луч СНТ, Ленинский гор. округ
Дом 45 м², участок 8 сот., газобетон, 2023 год.
Цена 3,29 млн ₽, снижали с 3,43 млн; первая цена 3,43 млн ₽ от 21.10.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 70 %
Земля ≈446 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 3,57 млн → дом −278 тыс. ₽, −6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 54 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,8 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,74 млн / целевая ≈3,36 млн / пессимист. ≈2,99 млн → от пессимистичной прибыль −508 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −14 %.
Коммуникации: скважина; в описании: печь, нет септика (туалет на улице).
До ст. Заря ≈5,1 км по прямой; до МКАД 17 км, на машине ≈22 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12445
Рейтинг 43/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 27 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 445 983 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 568 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −278 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −6 178 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Щемилово д. | 16 сот. | 4 200 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Щемилово д. | 13 сот. | 9 000 000 | 692 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Щемилово д. | 5,3 сот. | 2 625 000 | 495 283 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Щемилово д. | 8,5 сот. | 4 250 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Щемилово д. | 8 сот. | 1 750 000 | 218 750 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Щемилово д. | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Щемилово д. | 5,3 сот. | 2 362 500 | 445 755 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Зеленый пос. | 8 сот. | 3 600 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Зеленый пос. | 6 сот. | 2 680 000 | 446 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Зеленый пос. | 12 сот. | 7 300 000 | 608 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 444 / 77 551 / 107 527 |
| цена объекта | 3 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 796 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 736 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 549 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 362 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 989 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -507 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Наука-2 СНТ | 45,3 м² | 6,4 сот. | 4 000 000 | 88 300 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Мелиоратор СНТ | 46,5 м² | 5,8 сот. | 4 999 999 | 107 527 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Елочка-2 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 94 792 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Овощевод СТ | 49 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 77 551 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Осеево СНТ | 47,7 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 88 050 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Сплав СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 3 300 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Озера СНТ | 48,2 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 65 353 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Сплав СНТ | 45,9 м² | 6 сот. | 2 499 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Пятилетка ДСК | 45,3 м² | 5,6 сот. | 7 000 000 | 154 525 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Райки д. | 48,2 м² | 7,7 сот. | 3 600 000 | 74 689 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.10.2026 | 3 430 000 | история площадки |
| 31.10.2026 | 3 290 000 (−140 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 290 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 146396606 Читайте внимательно! Участок продается по садовой книжке! Документы о собственности земель СНТ находятся в процессе оформления. Продается земельный участок в снт "Луч", вблизи деревни Щемилово, площадью: -по садовой книжке 8 соток, -по факту 14 соток, вытянутой формы с двумя выходами в лес. Ровный, ухоженный, с плодородной землей в районе теплицы. Скважина, с питьевой водой, глубиной 9 м На участке расположен садовый домик (вагончик, обшитый деревом), площадью 9х5м, 3 комнатки+коридор+кухня+зимний душ, отапливаемый в холодное время года печкой-буржуйкой и электрообогревателем. Большой ангар, для хранения: 8х12м, односкатная крыша высотой 6,5 м и 5 м с другой стороны. Вагончик, 4х2м для хранения садового инвентаря. Металлический контейнер 2,5х3м, для хранения инструментов. Беседка 4х4м с остеклением Уличные туалет и душ (тент). В стоимость участка входят стройматериалы , необходимые для строительства бани или нового садового домика: -пеноблоки газосиликатные 20х30х60, 32 куба фундаментные блоки 30 штук, 240х40х60доска половая 6 кубовбрус 34 куба В шаговой доступности от участка расположен карьер и туристический центр. Один собственник. Участок продается, в связи с переездом. показ по договоренности.